שלום אורח התנתק
שלום אורח התחבר לאתר
-
ראשי
-
שירותי אתר ספונסר
-
פורומים
-
חדשות
-
נתוני מסחר
-
סקירה שבועית
-
פערי ארביטראז'
-
תיק אישי
-
צור קשר
פורומים
שיא במשך הזמן הממוצע לבניית דירה ברבעון הראשון של 2020
בישראל לוקח כמעט שלוש שנים לבנות דירה בבניין מגורים; בין הגורמים המרכזיים למצב מחסור בעובדים, מחסור בחומרי גלם המיובאים מסין ובירוקרטיה
קניית דירה חדשה מקבלן, ברוב המקרים "על הנייר", כרוכה בהמתנה ארוכה מצד רוכשי הדירות, אבל בשנים האחרונות ובמיוחד כיום, ההמתנה מתארכת לשיא חדש. לפי נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל לוקח קרוב לשלוש שנים לבנות דירה בבניין מגורים ממוצע (לא כולל צמודי קרקע ודופלקסים).
משך זמן הבנייה בישראל נמצא במגמת עלייה מתמדת משנה לשנה וברבעון הראשון של השנה הוא הגיע לשיא – 31 חודשים בממוצע (משוקלל).
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בוחנים את מספר החודשים מהתחלת חפירת היסודות של בניין ועד גמר הבנייה ומבצעים חישוב ממוצע פשוט של חודשי הבנייה של בניינים בהם ניתן משקל שווה לכל בניין, ללא קשר למספר הדירות שבו , כמו כן מבצעים חישוב ממוצע משוקלל של חודשי הבנייה, שבו כל בניין קיבל משקל בהתאם למספר הדירות שבו .
בחינת הממוצע המשוקלל בשנים האחרונות מעלה כי בשנת 2014 משך הזמן הממוצע לבניית דירה עמד על 27.4 חודשים, בשנים 2015 ו – 2016 הוא עמד על 28.1 חודשים ובשנת 2017 עלה ל- 28.8 חודשים. בשנת 2018 זינק הממוצע ל- 30.1 חודש, בשנת 2019 הוא עמד על 29.4 חודשים וברבעון הראשון של 2020 זינק כאמור ל – 30.9 חודשי וזאת, טרם משבר הקורונה, כאשר יש להניח שמשך זמן הבנייה יתארך עוד ברבעונים הבאים בעקבות המשבר והשלכותיו על שוק הנדל"ן.
לדברי עמי פורן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת פורן שרים העוסקת בניהול ופיקוח על פרויקטים מורכבים "אחד הגורמים המרכזיים להתארכות משך הבנייה של דירות בישראל הוא המחסור בידיים עובדות. אין מספיק עובדים בענף הבנייה ומשבר הקורונה רק החריף את המצב. בשיא טרם המשבר עבדו כאן 16 אלף עובדי בניין מסין, כמות שלא ממש הספיקה לכסות את כל הצרכים של השוק.
רק לסבר את האוזן מבחינה כמותית, בשנות ה-90 עקב תנופת הבנייה הגדולה, עבדו כאן כ-80 אלף עובדים זרים. ענף הבנייה, מתבסס ברובו הגדול על כוח עבודה זר, כשהחסמים המרכזיים בפני ישראלים הם התגמול החסר והיעדר מערך הכשרה נרחב. כשיש מחסור בכוח אדם והוא לא מטופל נכון ע"י קברניטי המדינה, באופן טבעי משך הבניה מתארך. כאמור אני מניח שנתוני הרבעונים הבאים של שנת 2020 יעידו על עליה נוספת במשך הבניה לאור משבר הקורונה".
בחיי כל פרויקט בנייה ישנם מספר שלבים: לאחר שמתקבל היתר בנייה מתחיל שלב הביצוע שכולל הרבה תתי-שלבים בתוכו שדורשים ניהול וארגון מיטבי: חפירה ודיפון, בניית שלד, שלב הגמר הכולל מערכות אלקטרומכניות תומכות בבניין ועד למסירת הדירות בפועל.
השלבים האלה דורשים תכנון לוח זמנים מוקפד, אומדן עלויות וניהול תקציב, ניהול עובדים, ניהול עבודה בשטח מבחינת שלבי בנייה וסנכרון בין כל הגורמים ועוד. לכל שלב כזה יש את המאפיינים שלו והוא תלוי במגוון גורמים, כמו הזמינות של חומרי הגלם, הצורך בייבוא, עוד השפעות חיצוניות כמו מזג האוויר שעשוי לעכב בנייה, אירועים ביטחוניים, משברים וכיוצא בזה.
משבר הקורונה חידד גורם נוסף שמהווה גורם מעכב למשך הבנייה – מחסור בחומרי גלם. השוק המקומי מסתמך על ייבוא חומרי גלם בעיקר מסין, וכשהשמיים נסגרים בשל מגיפה עולמית – אז לא מגיעים חומרי גלם, ואי אפשר לבנות, ומשך הבנייה מתארך".
"בירוקרטיה היא גורם מרכזי נוסף שמגדיל את משך הבנייה - הצורך לקבל אישורים ממספר רב של גורמים. כשהבניין כבר בנוי מגיע שלב האכלוס, ולפעמים לוקח חודשים ארוכים לקבל טופס 4 וטופס 5 (היתר אכלוס) מהרשויות – נדרשים אישורים של המשרד לאיכות הסביבה, כיבוי אש, ביוב, מים, מכון התקנים, חברת החשמל וכיוצ"ב. יזמי נדל"ן רבים מדברים על סרבול רב ודרך מפותלת עד לקבלתו, כי לכל גוף יש זמנים משלו, תנאים משלו, סדר יום משלו ואין תקנות קשיחות שיוצרות מחוייבות אמיתית לעמוד בלוחות זמנים. " לדברי פורן
את התארכות משך הבנייה ניתן לייחס גם לעובדה שבשנים האחרונות פרוייקטי המגורים הפכו גדולים ומורכבים יותר ויותר לביצוע, אם בעבר היו בונים יותר בניינים נמוכים ללא מערכות מיוחדות וללא חניונים תת קרקעיים הרי שכיום הפרויקטים הרבה יותר מורכבים הן מבחינה הנדסית, הן מבחינה טכנית וכמובן מבחינת הגודל.
עוד לדברי פורן כי "הפרויקטים שנבנים היום בתחום המגורים מורכבים יותר וגדולים הרבה יותר, בשנים האחרונות קיימת תחרות גדולה על כוח אדם בכלל וכוח אדם מיומן בפרט הן בידיים עובדות והן במהנדסים שינהלו את הפרויקטים והעובדה שקיימת עליה מתמדת בפרויקטים גדולים שהמדינה יוזמת היא מבורכת אך אינה מגובה בכוח אדם.
כמו כן, יש הרבה מאד פרויקטים עם עירוב שימושים המשלבים בנייה למגורים, עם שטחי מסחר ותעסוקה, ובכל בניין מגורים בודד נבנה חניון תת קרקעי עם מס’ קומות, גם הבנייה במסגרת התחדשות העירונית מורכבת יותר, בין אם מדובר בפרויקטים של חיזוק ותוספת ובין אם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במרכזי הערים ובתוך אזור בנוי מדובר במורכבות המשפיעה באופן ישיר על משך זמן הבנייה ולכן זה לא מפתיע שמשך הבניה התארך משמעותית בהשוואה לתחילת העשור".
ייתכן והפיצול בין היתר הבניה לחפירה ודיפון ובין היתר לבנייה נייצר שיבוש בספירת משך הביצוע כתוצאה מעיכובים בקבלת היתרי הבנייה של הבניין עצמו ואז משך הבנייה מתארך כי הוא נספר מרגע חפירת היסודות.
פורן מציין, כי "התמשכות יתר על המידה של הליכי בנייה פוגעת בסופו של דבר בשורה התחתונה – ברווחיות והיא עשויה להוות הגורם שיכריע האם הפרויקט יהיה הפסדי או שיניב רווח יזמי הולם כפי שהוערך בדוח האפס. מה שיכול לסייע לצמצם את משך הבנייה הוא שימוש במתודולוגיות של שליטה ובקרה, תהליכי ניהול קפדניים בפרויקטים מורכבים ומעקב הדוק אחרי המשימות וקצב בנייה."
-
22. או שאני לא מבין אותך
-
21. ממש לא מתכנן לקנות דירה
-
20. כדי לייצר לחץ ולשמור על רמת מחירים
-
19. הקבלנים בונים לאט
-
18. בן שיחך* (לל"ת)
-
17. כמו שאני תמיד אומר
-
16. כמו שאמרתי FAKE NEWS
-
15. אל תהיה טראמפיסט עם כותרות מוזרות
-
14. דובר על ביטול הפטור
-
13. אתה מוכר FAKE NEWS.
-
12. אין מס שבח
-
11. מס דירה שניה מיועד למשקיעים
-
10. אלה שקרים שהקבלנים מספרים
-
9. אם היה חשוב למדינה המיסוי
-
8. חלק מן הדברים שציינת הם המציאות
-
7. אף אחד לא מתנגד לירידת מחירים
-
6. לקבלנים תמיד יש סיפורי סבתא
-
5. לא מאמין שיתנו להחלטה הזאת לעבור
-
4. 7* ממועד הזכייה (לל"ת)
-
3. דיברו אתמול שיבטלו את התנאי
-
2. איזה החלטה? (לל"ת)
-
1. אם ההחלטה לאפשר לזוכי מחיר למשתכן
שירותי אתר ספונסר
גם לך מגיע החזר ממס הכנסה - הבדיקה בחינם |
מסחר דרך בנק בתנאים של בית השקעות |
עמלות למסחר בוול סטריט |
פורומים
| שוק ההון הישראלי | אמריקאי |
| ביומד | גז ונפט |
| מעו"ף | ניתוח טכני |
| תעודות סל | שווקים עולמיים |
23. יתכן שזו החלטה חכמה
כמו כל השקעה היא צריכה להיות מותאמת אישית. נלך על הדוגמא של החלב. אם אתה קונה את החלב ב6 אבל משלם עלויות מימון 4 אז שילמת 10. ואם אתה קונה את החלב ב9 ומשלם עלויות מימון 1 גם שילמת 10. מכיון שעלויות המימון ירדו מאוד בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו. במקום לקנות דירה במליון ולשלם חצי מליון עלויות מימון אנשים קונים את הדירה במליון מאתים ומשלמים עלויות מימון של 300 אלף. היום אנשים כמעט ולא לוקחים משכנתא ללא יועץ חיצוני. מה שחוסך להם השחלות של הבנק... החישוב שלך לעלויות מימון לא נכון. קודם כל לרוב מוחלט של האוכלוסיה בישראל אין אוברדאפט...(על פי נתוני הלמ"ס.) ולא חישבת את שווי המגורים בנכס ששווה 2.5-3% מינימום ויש אזורים שגם יותר... שווי המגורים מתייחס לכל עלות הנכס ומשכנתא זה רק עד 70%. המשכנתא הולכת ופוחתת ככה שכל שנה אתה נשאר עם יותר כסף ביד. בסופו של תהליך אתה נשאר עם הנכס ביד וממשיך להרוויח 2.5-3% שנתי. ב15 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות במינימום 1% לשנה. (באזורי ביקוש עלו הרבה יותר)שזה גם אמור להיות מחושב. כמובן שאם יש לך השקעות טובות יותר. יתכן ששווה לשלם את עלויות המימון(עלות השכירות %3) כדי להפנות את הכסף לאפיקים ריווחים יותר אבל גם כאן אתה מתחיל את ההשקעה במינוס. ודירת מגורים היא החלק הסולידי של תיק השקעות.