שלום אורח התחבר לאתר
פורומים
חדשות אנליסטים

לאומי: ”קצב הבנייה למגורים מתקשה לחזור לרמתו ערב משבר הקורונה”

בחודשים הקרובים הביקוש בשוק יישאר גבוה בעוד שקצב הבנייה לא צפוי לעלות באופן משמעותי, כך ששנת 2021 צפויה להסתיים עם עליית מחירי הדירות בשיעור חד-ספרתי גבוה

ד"ר גיל מיכאל בפמן, הכלכלן הראשי של לאומי, ודודי רזניק, אסטרטג הריביות של לאומי שוקי הון, מתייחסים הבוקר בסקירה השבועית לקצב בינוי הדירות במשק שמוסיף לדשדש ברקע השפעות הקורונה, באופן שעלול להחריף את לחצי הביקוש בשוק.

היקף התחלות הבנייה למגורים הסתכם ברבעון הראשון של 2021 בכ-12 אלף דירות ובארבעת הרבעונים האחרונים הגיע לכ-51 אלף דירות. אף שקצב התחלות הבנייה בשנה האחרונה נמוך בכ-7% ביחס לרמתו בשנה שלפני כן, יש לקחת בחשבון שנתוני ההתחלות הראשוניים נוטים להתעדכן כלפי מעלה.

לאור זאת, נראה שקצב התחלות הבנייה נמוך כיום רק באופן מוגבל, אם בכלל, בהשוואה לרמתו ערב משבר הקורונה, אך עדיין מדובר בהיקף בינוי נמוך מהצרכים המינימליים של המשק. אלה מוערכים על ידינו בכ-55 אלף דירות בשנה.

גמר הבנייה למגורים, לעומת זאת, מוסיף להיות נמוך באופן מובהק מרמתו ערב משבר הקורונה, כמו גם מהרמה הדרושה לצרכי המשק. היקף גמר הבנייה הגיע ברבעון הראשון של 2021 לכ-11 אלף דירות בלבד ובשנה האחרונה הסתכם בכ-46 אלף דירות, הרמה השנתית הנמוכה ביותר מזה כ-4.5 שנים.

זהו מצב התומך בצפי להמשך עליית מחירי הדירות ב-2021-2022. על רקע הירידה בסיומי הבנייה, גדל היקף הבנייה הפעילה של דירות והגיע ברבעון הראשון של 2021 לרמת שיא של כ-129 אלף דירות.

הירידה בגמר הבנייה למגורים עולה בקנה אחד עם אינדיקציות נוספות לקושי של ענף הבינוי להתאושש מהשפעות הקורונה, כמו היקף ההשקעות בבנייה למגורים, שנותר נמוך יחסית ברבעון הראשון של 2021. חסם מרכזי שמקשה על ענף הבינוי לחזור לקצב הבנייה של טרום המשבר הוא מחסור בכוח אדם, ברקע הקושי לגייס מחדש עובדים שהוצאו לחל"ת במהלך משבר הקורונה (קושי שעשוי להיחלש אם וכאשר יופסקו תשלומי החל"ת לעובדים רבים החל מיולי 2021 ואילך), ולאור ההגבלות על כניסה של עובדי בנייה מקצועיים מחו"ל לישראל. המחסור החריף בעובדים בענף הבינוי מתבטא בשיעור גבוה יחסית של משרות פנויות בענף (כ-6.5% נכון למאי 2021, לעומת כ-5.6% בשנת 2019 ערב משבר הקורונה, וגבוה מהממוצע הכלל-משקי).

לסיכום, הנתונים מלמדים כי קצב הבנייה למגורים מתקשה לחזור לרמתו ערב משבר הקורונה, באופן שפוגע במיוחד בקצב סיומי הבנייה, והבאת היצע זמין למגורים לשוק, ובמידה פחותה בהתחלות הבנייה.

הדשדוש בקצב בינוי הדירות במשק, שמשמעותו היצע אשר אינו גדל בקצב רצוי, מתקיים במקביל להשתחררות ביקוש "כבוש" משמעותי, בפרט בפלח הדירות החדשות, ועל כן יש בו כדי להגדיל את עודפי הביקוש בשוק הדיור. ברקע תהליכים אלה, מחירי הדירות נמצאים בחודשים האחרונים בהאצה משמעותית - בחצי השנה האחרונה עלו מחירי הדירות בקצב שנתי של כ-9.4%, הקצב הגבוה ביותר מזה כ-5 שנים.

להערכתנו, מסבירים בלאומי, בחודשים הקרובים הביקוש בשוק יישאר גבוה, בעוד שקצב הבנייה לא צפוי לעלות באופן משמעותי, כך ששנת 2021 צפויה להסתיים עם עליית מחירי הדירות בשיעור חד-ספרתי גבוה. בהמשך הדרך, בד בבד עם הקלת המחסור בעובדים בענף, צפוי גמר הבנייה למגורים להתאושש, אך בטווח הבינוני צפויה ירידה מחודשת ברמתו, תוצאה של החמרת "צווארי הבקבוק" ב"צנרת התכנון" בשנה-שנתיים האחרונות. זאת, באופן שעלול לחזור ולהחמיר את המחסור בדירות חדשות במשק, ולהביא בטווח הבינוני להאצה מחודשת בעליית מחירי הדירות.

על רקע זה ובראייה ארוכת טווח, בפני הממשלה החדשה עומד אתגר משמעותי של הגדלת היצע הדיור במשק. בהקשר זה, תכנית להאצת הצמיחה במשק שפרסם לאחרונה בנק ישראל ממליצה להגדיל את היצע הדיור ב"אזורי הביקוש", בין היתר באמצעות צמצום חסמים להתחדשות עירונית (התאמת ההליך התכנוני למיזמי התחדשות עירונית, גיבוש מדיניות אחידה בנושא היטלי השבחה ועוד) ויצירת תמריצים כספיים לרשויות המקומיות לעמוד ביעדים של הנפקת היתרי בנייה.

עוד בסקירה, מתייחסים בפמן ורזניק לציפיות האינפלציה בישראל שהולכות ומתמתנות. סביבת האינפלציה במשק הישראלי, כמו גם במרבית המדינות המפותחות, עלתה בחודשים האחרונים. בישראל, עלה מדד המחירים לצרכן בכ-1.5% בשנה האחרונה, וקצב עלייתו הואץ ביחס לשנה שחלפה. עם זאת, בחודשים הקרובים צפויה עלייה מתונה יותר במדד וכך גם בשנה הקרובה.

בנק ישראל פרסם את הציפיות לאינפלציה הנגזרות מנתוני שוק ההון, כמו גם מגופים שונים מהם נאספים באופן שוטף תחזיות באשר לאינפלציה הצפויה בשנה הקרובה. ההתפתחות על פני זמן של הציפיות לאינפלציה לשנה הקרובה הנגזרות משוק ההון, מלמדת על עלייה מרמה של כאחוז בחודשים ינואר-פברואר 2020 (טרום המשבר) לרמה הקרובה לכ-2% בחודש מאי 2021, דהיינו עלייה של נקודת האחוז.

נתוני הציפיות לשנתיים מצביעים על מגמה דומה ואילו תחזיות לשנה הקרובה המבוססות על הערכות גופי החיזוי במשק (בנקים וחברות יעוץ) אינן מצביעות על שינוי משמעותי. נתונים חלקיים לחודש יוני מעידים על עלייה קלה בהשוואה לראשית 2020.

חלק מן ההסבר לעלייה ברמתן של הציפיות נובע ממנגנון אדפטיבי, הגורס כי "מה שהיה הוא שיהיה", כלומר ציפייה שהאינפלציה בשנה הקרובה תישאר דומה לרמה הגבוהה יחסית שנרשמה בשנה האחרונה ומכאן השפעה גם על הציפיות לטווחים ארוכים יותר. זאת, למרות שחלק מעליות המחירים בעת הנוכחית מהוות תיקון לירידות שנרשמו בהשפעת המשבר, כמו השפעה משמעותית של העליות במחירי חומרי גלם, עלויות ההובלה המושפעות מהמשבר, מחירי רכיבים אלקטרוניים אשר ההיצע שלהם אינו מספק את הביקוש שגדל למוצרים סופיים וכיוב’.

בהקשר זה, ראוי לציין כי נגיד בנק ישראל הציג לאחרונה בכנס של מכון אהרון במרכז הבין תחומי ניתוח שלפיו, הציפיות משוק ההון לא צופות התפרצות אינפלציוניות בעתיד הנראה לעין, כאשר עיקר העלייה באינפלציה נבעה מהשפעות עולמיות של גורמי היצע.

לסיכום, נראה בעת הזאת כי העלייה בציפיות לאינפלציה בעת האחרונה אינה משקפת מרכיב פרמננטי משמעותי, והיא תוצאה בעיקר של גורמי היצע אשר אינם צפויים להתמיד בשנים הקרובות. זאת, בעוד שגורמי הביקוש המצרפי בארץ אינם צפויים להתרחב בקצב מואץ (כמו לדוגמא במשק האמריקאי, על רקע ההרחבה התקציבית המשמעותית), כאשר ברקע הדברים יש לזכור את חולשת שוק העבודה, אשר צפויה לשקף גם קושי בחזרה של חלק מהעובדים שהוצאו לחל"ת לשוק העבודה. מובן שהערכות אלה מותנות בהמשך התאוששות המשק העולמי והישראלי, בהנחת המשך התחלואה הנמוכה בארץ ושיפור במצב בעולם. 

במבט קדימה, על פי המודלים שבידינו, לא ניתן לשלול עלייה בחודשים הקרובים של ציפיות האינפלציה לטווחים קצרים יחסית, של כשנה. גם בציפיות לטווחים הארוכים יותר, של כ-10 שנים, תתכן עלייה נוספת בציפיות, אך במידה מתונה מזו הצפויה לטווחים הקצרים של כשנה אחת. להערכתנו, במהלך 2022 תחול ירידה בציפיות לאורך כל העקום, הצפויה להיעצר ברמה הממוצעת של השנים 2015-2019.

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.



הוסף תגובה
  1. 3. יש להוריד מייד חתימות דיירים ל 50% (בתמא 38 הריסה ובניה),ולהבטיח יעדי המשך התמא בהגדלת היצע הדירות.התוכנית היחידה שבאמת עובדת עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש. שהממשלה תתמוך בתשתיות במקביל. קומץ דיירים סרבנים מחזיקים מדינה שלמה בגרון.צעירים התיאשו עוברים לפ

    מאת: אסון הדיור | פורסם ב- 03/07/21 10:07
  1. 2. על הממשלה והעיריות לתמוך תקציבית בתמא 38 הריסה ובניה

    מאת: היצע הדירות | פורסם ב- 27/06/21 23:57
  1. 1. להפחית מייד חתימות דיירים ל50% בתמא 38, ולתת בוסט אדיר להיצע הדירות

    מאת: היצע הדירות | פורסם ב- 27/06/21 23:54

פורומים

שוק ההון הישראלי אמריקאי
ביומד גז ונפט
מעו"ף ניתוח טכני
תעודות סל שווקים עולמיים