שלום אורח התחבר לאתר
פורומים
חדשות כלכלה

לאומי: התחלות הדירות בשיא וגם המחירים

רמת התחלות שנתית קרובה ל-60 אלף דירות נרשמה פעמים ספורות במהלך העשור האחרון, חרף העלייה הנוכחית בהתחלות הבנייה, הגידול שנרשם במקביל בביקוש לרכישת דיור חד יותר

מסתמן היקף שיא של התחלות בנייה ב-2021 בעוד שקצב גמר הבנייה למגורים ממשיך לדשדש

נתוני הלמ"ס מלמדים כי היקף התחלות הבנייה למגורים הסתכם ברביע השלישי של 2021 בכ-13 אלף דירות ובארבעת הרביעים האחרונים הגיע לכ-56 אלף דירות כ-2% יותר מקצב התחלות הבנייה בשנה שלפני כן. יש לקחת בחשבון שנתוני ההתחלות הראשוניים נוטים להתעדכן כלפי מעלה. לאור זאת ובהינתן הקצב הגבוה של הנפקת היתרי הבנייה כ-63 אלף בשנה האחרונה, נראה שבשנת 2021 יגיע סך התחלות הבנייה לרמה גבוהה יחסית של כ-60 אלף דירות וייתכן אף מעט מעבר לכך רמת התחלות שנתית קרובה ל-60 אלף דירות נרשמה פעמים ספורות במהלך העשור האחרון. מדובר בהיקף בינוי דומה או מעט גבוה יותר מצרכי הדיור של המשק, המוערכים כיום על ידינו בכ-55-60 אלף דירות בשנה.

נראה שהיקפי התחלות הבנייה הגבוהים משקפים הבשלה של תהליכי תכנון שהתרחשו כבר לפני מספר שנים, כגון: קצב גבוה של שיווקי קרקעות מדינה למגורים בשנים 2017-2018; וגידול בשנים עברו בהיקף המלאי התכנוני של מיזמי התחדשות עירונית , התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית עלו בשנה האחרונה בכ-13% ביחס לשנה שלפניה. העובדה שתהליכים אלה הבשילו רק ב-2021 משקפת את האיטיות הרבה המאפיינת את תהליכי התכנון והרישוי בישראל, ביחס לעולם המפותח.

גמר הבנייה למגורים, לעומת זאת, מוסיף להיות נמוך באופן מובהק מרמתו ערב משבר הקורונה, כמו גם מהרמה הדרושה לצרכי המשק. היקף גמר הבנייה הגיע ברביע השלישי של 2021 לכ-11 אלף דירות בלבד ובשנה האחרונה הסתכם בכ-46 אלף דירות, לעומת גמר בנייה של כ-53 אלף דירות בשנת 2019, ערב משבר הקורונה. על רקע הירידה בסיומי הבנייה, גדל היקף הבנייה הפעילה של דירות והגיע ברביע השלישי של 2021 לרמת שיא של כ-139 אלף דירות.

הירידה בגמר הבנייה למגורים עולה בקנה אחד עם אינדיקציות נוספות לקושי של ענף הבינוי להתאושש מהשפעות הקורונה, כגון שיעור גבוה של משרות פנויות בענף כ-6.5% לעומת כ-5.1% בכלל המשק, נכון לאוקטובר 2021. זאת, בין היתר ברקע הקושי להגדיל את מצבת כוח האדם המיובא מחו"ל, בהינתן גלי התחלואה בעולם ולאור מגבלות על כניסות זרים לישראל, וכן לנוכח קושי לגייס מחדש עובדים שהוצאו לחל"ת במהלך משבר הקורונה. סקר המגמות בעסקים של הלמ"ס מעלה כי גם מחסור בציוד ובחומרי גלם מהווה כיום מגבלה משמעותית יותר על הפעילות בענף הבינוי ביחס לעבר, לאור המחסור העולמי בהיצע של חומרי בנייה שונים. תהליכים אלה משתקפים בעלייה תלולה בשנה האחרונה במדד תשומות הבנייה כ-5.8% בשנה שהסתיימה בנובמבר 2021.

לסיכום, הנתונים מלמדים כי קצב הבנייה למגורים עדיין מתקשה לחזור לרמתו ערב משבר הקורונה, באופן שפוגע בקצב סיומי הבנייה. יחד עם זאת, בהנחה שהעלייה הנוכחית בתחלואה מהקורונה לא תוביל להחמרת השיבושים בפעילות ענף הבינוי, אנו צופים שגמר הבנייה למגורים יתאושש בהדרגה ברביעים הקרובים. זאת, בד בבד עם העלייה המחודשת בהיקף ההשקעות בבנייה למגורים, שנרשמת במשק מאז הרביע השני של 2021.

חרף העלייה בהתחלות הבנייה, ביקוש שיא לרכישת דיור הוביל לשיא של כעשור בקצב עליית מחירי הדירות

חרף העלייה הנוכחית בהתחלות הבנייה, הגידול שנרשם במקביל בביקוש לרכישת דיור חד אפילו יותר. זאת, כפי שבא לידי ביטוי בכמות המבוקשת של דירות חדשות דירות שנמכרו + דירות לא למכירה, כגון מיזמי "בנה ביתך" וקבוצות רכישה, שהגיעה בשלושת החודשים האחרונים אוגוסט-אוקטובר 2021 לשיא של כ-17.5 אלף דירות. הביקוש בחודשים האחרונים "קפץ מדרגה נוספת", בין היתר לאור ההסתערות של משקיעי נדל"ן רבים על דירות, בניסיון להספיק ולבצע עסקאות רכישה עוד בטרם עליית מס הרכישה על המשקיעים, שנכנסה לתוקף ב-28 בנובמבר.

עודפי הביקוש בשוק הדיור מובילים להמשך ההאצה במחירי הדירות. עפ"י סקר הדירות החודשי של הלמ"ס קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות הגיע בספטמבר-אוקטובר 2021 לכ-10.3%, הקצב השנתי הגבוה ביותר שנרשם במשק מזה כעשר שנים. להערכתנו, בחודשים הקרובים צפויה המשך התייקרות מואצת במחירי הדירות אך בהמשך 2022 צפויה האטה מסוימת בקצב עליית המחירים. זאת, לאור הצפי שהביקוש לרכישת דירות ירד מרמות השיא הנוכחיות, בין היתר לאור ההשפעה השלילית של העלאת מס הרכישה על פעילות המשקיעים בשוק.



היה הראשון שמגיב

פורומים

שוק ההון הישראלי אמריקאי
ביומד גז ונפט
מעו"ף ניתוח טכני
תעודות סל שווקים עולמיים