IBI: איך מסבירים את הפער בין הציפיות בשוק לדוחות גב ים?

נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן ב-IBI בית השקעות מתייחס לדוחות גב ים ומנסה לענות על השאלה כיצד התוצאות החיוביות מסתדרות עם הערכות בשוק לפגיעה משמעותית בשוק המשרדים?

גב ים פרסמה שבוע שעבר את דוחותיה לרבעון השלישי לשנת 2020. החברה הציגה תוצאות טובות שמשדרות ״עסקים כרגיל״ ומראות כי השפעות הקורונה טרם פגעו בחברה. בשיחה עם המשקיעים, הנהלת החברה אף ציינה כי הם לא צופים שינוי מהותי בתחום המשרדים וכי חברות בינלאומיות ממשיכות לגייס ולהרחיב את מרכזי המחקר והפיתוח שלהן בישראל.

התוצאות הטובות של גב ים, לא רק מראות שתוצאות העבר (רבעון שלישי) לא נפגעו, אלא גם כי הצפי קדימה, דרך חידוש חוזים, נראה חיובי.

מתחילת השנה חתמה החברה על 113 חוזי שכירות חדשים בשטח של 114 א’ מ"ר המניבים כ-81 מ’ שח. החוזים נחתמו עם עליה ריאלית של 6.4% בממוצע. גב ים אף פרסמה את הנתונים לאופן חידוש החוזים ומהיכן הגיע השיפור.

ניתן לראות כי גם בהסתכלות על הרבעון השלישי בלבד, כלומר בלי החודשים טרום הקורונה, חתמה החברה על 47 חוזים חדשים עם הכנסות צפויות של 37 מ’ שח ועליה ריאלית של 4.8%.

על אף האופטימיות של החברה על שוק המשרדים, הערכות הן כי שוק המשרדים עובר שינוי משמעותי והצפי קדימה הוא לירידה בביקושים ובמחירי שכירויות. כבר כיום חברות מצטמצמות ומבצעות שכירויות משנה במחירים נמוכים. הירידה בשכירות משנה לא משתקפת בדוחות חברת הנדל"ן אך צפויה להגיע בחידושי חוזים. גם הנהלת גב ים ציינה בשיחה עם המשקיעים כי זוהי תקופה מאתגרת, שתמשך להערכתם לפחות כשנתיים, כאשר הכוח נוטה כיום לטובת השוכרים.

אז כיצד התוצאות החיוביות מסתדרות עם הערכות בשוק לפגיעה משמעותית בשוק המשרדים? ישנן מספר סיבות אפשריות לפערים. ראשית, גב ים שונה משאר השוק מבחינת סוג השוכרים. עיקר השוכרים של החברה הן חברות הייטק גדולות, בינלאומיות, שלא נפגעו מאירועי הקורונה ושעלות המשרדים הינה "זניחה" יחסית לפעילות.

בנוסף, שוק הנדל"ן מתנהל באופן איטי ולמרות שכרגע התוצאות מראות שאין פגיעה משמעותית, השינויים ששוק המשרדים עובר ויעבור, ביחד עם ההאטה הצפויה בכלכלה, תגיע בסופו של דבר גם לשוק המשרדים. סיבה נוספת עשויה להיות שהציפיות של השוק פסימיות מידי.

אנחנו מעריכים, אומר ברקוביץ, כי כל הסיבות נכונות. בחלק מהחברות הפגיעה צפויה להיות גדולה יותר ובהסתכלות ארוכת טווח, בהנחה שהקורונה לא תעלם בקרוב, קשה לראות תרחיש בו הפערים בשוק המשרדים יהיו גדולים מידי בין שני סוגי נכסים / שוכרים. בסוף הרי מדובר על שאלה של אלטרנטיבות.

בכל הקשור לדוחות הקרובים של שאר חברות הנדל"ן, אנו מעריכים כי בדומה לדוחות קודמים, בחלק המסחר נמשיך לראות הפרשות בעקבות ההקלות שנתנו במהלך תקופת הסגר השני. אולם בכל הקשור לסקטור המשרדים, לאור דוחות גב ים, ניתן להניח כי הפגיעה תהיה מינורית.