• מה אתה רוצה

  • ziv5
    21/08/25 20:29

  מי פגע בך, מי מונע ממך להתפרנס אתה רוצה להיות משקיע מקצועי ושהמדינה תכיר בך כמשקיע מקצועי, כמו ספורטאי מצטיין משהו כזה ואז מה, אם אתה משקיע מקצועי מה אתה רוצה פטור ממס יש נושא נשוא מושא לתחביר שלך, אתה לא ברור אחי אם יש לך רומן לא פטור עם בנק הפועלים הכי טוב לפתוח דף חדש בבית השקעות

• אולי את הפריים כדאי למחזר למל"ץ (ללת)

  • Mortgage
    15/08/25 15:01

  • כמה אפשר לקבל במל"צ?

    • אתבש
      17/08/25 11:20

    הבנתי קצת פחות מ5% ואז אתה קובע את עצמך ל5 שנים זה עדיף מפריים או מק"מ ? בסופו של דבר הריבית תרד גם אם שנה מהיום תודה👍

• קח במסלול פריים או משתנה

  • asharuf
    26/05/25 16:07

  אם תרצה גם תמהיל נכון אז צריך קצת יותר פרטים

• היום אף אחד לא יודע

  • שנקר בעז
    06/04/25 19:46

  תלוי מה רמת השכר הפנוי שלך נדלן ירד

• אשתדל לענות בצורה ברורה

  • asharuf
    17/03/25 19:56

  תראה לבוא ולענות בצורה כולל זה פחות יעיל, אבל כיועץ משכנתאות אשתדל להשיב לך בצורה ברורה. תפקיד היועץ משכנתאות להתאים את החליפה ללקוח ולכן יועץ משכנתאות יודע להתאים את המסלול אליך אבל יותר מזה הוא ידע לסדר שלא יהיה לך עמלת פרעון מוקדם או מופחת כמה שיותר, המסלול צריך להיות מותאם להלוואת וליכולת החזר שלך בלון מלא או חלקי. יועץ טוב ידע לעשות את זה בצורה טובה. בהצלחה

• גרירה מסנדלת

  • asharuf
    06/03/25 21:11

  הגרירה קצת מסנדלת בגדול הריבית דיי סבירה. אם אתה רוצה לנסות להוריד חייב הצעה שנייה לגישור ואז אולי תצליח להוריד

• מה התנאים של 280 לעשר שנים? (ללת)

  • GandalftheWhit
    17/02/25 23:24

  • אשמח מאוד לדעתך

    • Chen13
      18/02/25 12:32

    האם כדאי לגרור את הקלצ או תמהיל חדש של 600 קלצ 4.47 200 פריים מינוס 0.95 200 משתנה לא צמודה כל 2.5 - 4.79 הכל ל15 שנה מימון 30%

    • התמהיל הזה ודאי גרוע

      • GandalftheWhit
        19/02/25 15:37

      מבחינת עלויות ריבית. יש כאן נעלם של כושר החזר/הסכום שאתם מעוניינים להחזיר. באופן כללי לדעתי עדיף לגרור את הקלץ ואת כל השאר לקחת במסלולים כמו פריים/משתנה לא צמודה. ולפרוס בהתאם לכושר החזר. ולמחזר אותם כאשר הריבית תרד

  • קלצ 3 (ללת)

    • Chen13
      18/02/25 06:39

    • אשמח מאוד לדעתך

      • Chen13
        18/02/25 11:15

      האם כדאי לגרור את הקלצ או תמהיל חדש של 600 קלצ 4.47 200 פריים מינוס 0.95 200 משתנה לא צמודה כל 2.5 - 4.79 הכל ל15 שנה מימון 30%

• אולי כדאי לקחת פחות קל"ץ

  • Mortgage
    17/02/25 15:26

  כך תמחזרו במינימום עלויות כשהשוק ירד, אם וכאשר. והחשוב ביותר, לדעתי כמובן, זה שאתם במסלולים ללא מדד.

• דעתי

  • asharuf
    17/02/25 00:24

  הייתי לוקח משתנה צמודה כל שנתיים כי הצפי שתהיה הורדה של הריבית במחצית השנייה של השנה (בנק ישראל הצהיר) לכן במידה וגם ב26 תהיה ירידה אז ניתן לבצע מחזור עם עמלת היון (קנס) יחסית קטן. זה גם תלוי מה המרווח שקיבלת, פריים גם טוב כי ההשפעה של הורדת הריבית היא מיידית

  • תודה רבה לך

    • Chen13
      17/02/25 12:06

    לגבי הריבית 4.55 היא גבוהה לקלצ 15 שנה? זה בתנאי שאשאיר גישור 250 אלף קלצ 10 שנים.

    • ריבית סבירה (ללת)

      • asharuf
        19/02/25 00:16

הצג עוד 4 תגובות

• מסלול פיתוי

  • asharuf
    16/02/25 06:43

  עדיף לך כבר לקחת פריים בתנאים ״גרועים״ ואז לפרוע כי אין לך עמלת פרעון מוקדם, במשתנה העמלת פרעון מוקדם תהיה ביחס לנק׳ השינוי לכן אם כבר עדיף כל שנתיים ולא כל 5

  • תודה רבה (ללת)

    • Chen13
      16/02/25 11:41

• אשמח לעזור

  • asharuf
    05/02/25 08:49
  • • 2

  תשלח לי את הדוח יתרות של המשכנתא ואסביר לך בשמחה [email protected]

• הייתי מוותר על הזכאות

  • GandalftheWhit
    27/01/25 21:29

  לא רואה בה שום הטבה. הייתי מפצל את הפריים לשתיים.(או לחילופין מל"צ) אחת ל30 ואחת לתקופה קצרה יותר.

• כיועץ ניתן לשפר אבל זה לא משמעותי

  • asharuf
    05/02/25 08:50

  הכוונה שאם אצליח להוריד עוד 0.1 זה לא באמת קריטי לכן בהצלחה

• לא חושב שיועץ יוכל לשפר יותר מידי ריביות

  • GandalftheWhit
    27/01/25 21:14

  והתכנון של המשכנתא מותאם לתוכניות שלך. (קלץ לתקופה המתוכננת ומסלולים ללא עמלות פירעון מוקדם בשאר) לא חושב שיש הרבה מה לשפר כאן.

• אשמח לעזור

  • asharuf
    05/02/25 08:52

  תשלח לי את הדוח יתרות של המשכנתא ואנסה לעזור לך [email protected]

  • אפשר גם עזרה? (ללת)

    • DGev
      21/03/25 18:46

    • תשלח לי למייל ואסתכל (ללת)

      • asharuf
        30/03/25 15:35

• כדאי לפנות ליועץ. (ללת)

  • GandalftheWhit
    27/01/25 21:19

• לדעתי היום לא תקבל משהו

  • דוד.מ
    11/01/25 21:54

  טוב יותר,כנראה רק הפריים.

• תשאל (ללת)

  • asharuf
    05/02/25 08:52

• השליש אג"ח צמוד? (ללת)

  • Mortgage
    08/12/24 20:03

  • הלואה לבניה

    • רמי6
      08/12/24 21:23

    אגח בסוף שמתי לב שזה רק למיחזור אבל להוספה להלוואה 600000 נתנו לנו קלץ 5.1 פריים משתנה 5.2 תודה רבה

• כן

  • asharuf
    30/11/24 21:42

  בכללי כן. ואסביר כמו שאמרת הבנקים רוצים להציג רווחיות ונגיסה בשוק לכן הרצון שלהם להציג בסוף שנה הצלחה. עכשיו לגביך חשוב להבין אם כבר חתמת על תמהיל מול הבנק אם לא התחלת את התהליך אז מומלץ לנסות לתקתק עניינים ולהרוויח מרווחים וריביות טובים יותר

• סילוק

  • AS12
    14/11/24 00:23
  • • 3

  דבר ראשון לסלק את המשתנה צמודה, בעוד שנה הריבית צפויה לעלות בו בצורה משמעותית

• לא לגעת בקל"ץ

  • Moshe300
    06/11/24 00:08
  • • 3

  בנתונים של היום: במסלול קל"ץ ל- 16 שנה הריבית תהיה לפחות 4.5% במסלול הפריים פחות או יותר הריבית זהה למה שיש לכם. הייתי ממליץ לסלק מהפריים ולבקש להשאר עם אותו החזר חודשי ולקצר את השנים - 26 שנה זה המון.

• בגדול סביר אי כי ניתן לשפר מעט

  • Mortgage
    31/10/24 12:01

  למה לקחת 1/3 פריים? תקח מל"צ ואם הפריים ירד תחבור לפריים באותו מרווח.

  • מה זה מל"צ?

    • Moshe300
      31/10/24 20:56

    מה זה מל"צ ומה היתרון שלו לעומת הפריים? ניתן לסלק אותו ללא עמלת סילוק כמו הפריים?

    • משתנה לא צמודה

      • Mortgage
        06/11/24 14:14

      לרוב העמלה בו נמוכה, חישוב ההפדס של הבנק עד לתחנה ולא עד סוף תקופת ההלוואה כמו בקבועה.

• כמה אחוז מימון ? (ללת)

  • GandalftheWhit
    20/10/24 11:45

  • מימון כ- 50 אחוז (ללת)

    • m-g
      21/10/24 21:42

• מה שווי מחיר שוק של הדירה?

  • GandalftheWhit
    20/10/24 11:38

  ההטבה הגדולה במחיר למשתכן חישוב שווי הדירה למשכנתא לפני הנחה. וקבלת 90% מימון.

• היום במקרה הייתי בבנק

  • m-g
    15/10/24 21:53

  אמרו לי שם עד 75 אחוז מערך הדירה ניתן לקבל משכנתא לדירה ראשונה (גם אם יש ברשותך אחת בלבד ואתה מוכר אותה וקונה אחרת)

• כדאי להציץ בהצעה של omriko (ללת)

  • GandalftheWhit
    19/09/24 16:27

• כמה אחוז ריבית אתה משלם על הצמודת אג"ח? (ללת)

  • פערפל
    20/10/24 10:07

• לגבי האגח

  • Chen13
    03/09/24 19:45

  למה לקחת את המסלול מה היתרון שלו? ולכמה זמן הריביות של המסלולים? תודה רבה בהצלחה.

  • תשובות

    • omriko
      03/09/24 21:28
    • • 1

    מסלולי הפריים יקרים משמעותית ממשתנה עוגן מסלולי ההצמדה יקרים לא משמעותית אבל לטעמי מסוכנים יותר מכיוון שהאינפלציה יכולה להרים ראש לאור המצב במדינה (דבר שיכול להשפיע על הריבית אבל היא נגזרת שהנגיד ובנק ישראל יעשו חושבים לפני שהם חוזרים להרים אותה) לגבי המח"מ (משך חיים ממוצע) אז כתבתי קל"צ ל-30 שנה מקמ משתנה - לשנה אגח 2.5 שנים - לשנתיים וחצי מה היתרון שראיתי כשבחרתי את התמהיל קל"צ 4.5% ל-30 שנה היא ריבית טובה בעת הנוכחית עד כמה שיכולתי ללחוץ - היא מייצרת ודאות בהחזרים , מצד שני המחזור יגרור קנס וזו הסיבה שלא רציתי את כל הכסף לשים על קל"צ כי אולי אזכה בלוטו יום אחד :) המשתנה עוגן היא המסלול הזול כיום שאינו קל"צ (לפחות ממה להשיג) - יש סיכון כי הריבית יכולה גם לעלות - עשיתי תמהיל כי "הימרתי" שעוד שנה המק"מ יישקף עוד הורדות ריבית אבל לא רציתי "להמר" על כל החצי משכנתא - לכן לקחת 25% במקמ משתנה ו-25% במחמ 2.5 שנים (זה המסלול הבא הקצר שלאומי נתן) סה טו עוד שאלות ?

    • תודה רבה על המענה

      • Chen13
        05/09/24 16:36
      • • 1

      המצב במדינה קצת מקשה עלי להבין אם הריבית תישאר כפי שהיא/תרד או אפילו להפך תעלה לאורך זמן בעקבות הוצאות המלחמה. כי סך הכל הריבית כרגע היא לא גבוהה במיוחד היא ממוצעת. משכנתא ל20 שנה חייבת מסלול כמו שלקחת קלצ 50 אחוז לפחות. שיהיה בהצלחה.

• הצעה לשינוי

  • GandalftheWhit
    19/09/24 16:40
  • • 1

  לסגור משתנה צמודה. למחזר מסלול פריים לתקופה קצרה יותר (עד 28) ללא פירעון ולא לבצע פעולה במסלול קבועה. את הפירעון של מסלול משתנה צמודה ניתן לבצע על ידי הלוואה מקרן השתלמות.

  • פריים

    • ZivARAZ
      19/09/24 17:00

    תודה רבה על התשובה, האם הריבית על הפריים שאקבל עד שנת 28 תהיה נמוכה יותר לאחר מחזור? כי עדין תהיה לי הלוואה עד לסגירת משתנה צמודה, האם התכוונת לא לפתוח את קרן ההשתלמות בכלל? תודה רבה זיו

    • יתכן שתקבל הצעה טובה יותר

      • GandalftheWhit
        19/09/24 19:26

      אבל זה לא מה שעומד מאחורי העצה לקצר שנים. על 80 אלף ב19 שנה תשלם ריבית של 50 אלף שקל. ולתקופה של 4-5 שנים תשלם 10 אלף ריבית. וגם תצטרך לשלם כמה עשרות שקלים כל חודש על ביטוחים במהלך השנים. כן לזה בדיוק התכוונתי אבל זה תלוי כמובן ביכולת ההחזר שלך. בהצלחה.

• הלוואת בלון אסורה לפי בנק ישראל (ללת)

  • דירותא
    26/08/24 15:17

• האינפלציה השנתית עומדת על בין 2-3

  • GandalftheWhit
    16/08/24 02:01
  • • 1

  לכמה חודשים מדובר על בסביבות 1.5 כך שמדובר פלוס מינוס על אותה הצעה.

• עמלת היוון אמורה לפצות את הבנק על פערי

  • GandalftheWhit
    16/08/24 02:27
  • • 1

  ריביות שהבנק מפסיד על הלוואה לטווח קצר יותר. העמלה מחושבת עד התחנה. במסלול קבועה לא משנה צמוד/לא צמוד התחנה היא עד סיום ההלוואה שיכולה להיות גם 30 שנה. במסלול צמוד ריבית הבסיס נמוכה יותר ולכן העמלה קטנה יותר.(ההצמדה די נושכת במהלך השנים ולכן לוקחים בעיקר אם יש תכנון למחזר בטווח הקצר) לדוגמא אם לוקחים הלוואה ל20 שנה הריבית תהיה 4% ואם לוקחים הלוואה ל15 שנה הריבית תהיה 3.5% אם אחרי חמש שנים אתה פורע את ההלוואה הבנק מפסיד על הנייר חצי אחוז ל15 שנה מכיוון שהלווה החדש יקבל תנאים טובים יותר (הבנק יכול להלוות לטווח של 20 שנה-ולכן מדובר בעיקר בהפסד על הנייר) אתה יכול לקרוא עוד בנושא ברשת. אתר משכנתאמן די טוב ויש שם גם מחשבון משכנתא מעולה.

  • עוד שאלה בקשר לזה

    • dan100
      17/08/24 15:05

    אם נניח באתר של הבנק אני רואה שעמלת פירעון מוקדם על הלוואת קלצ עומדת על 20 א' שח, אני מניח שהכוונה היא לפירעון מיידי מלא לכל ההלוואה אך מה אם אני ניגש לבנק ומבקש למחזר את הקלצ לפריים או למשתנה צמודה, האם עמלת הפירעון תקטן בפועל היות ואיני פורע את ההלוואה אלא רק ממחזר לריבית נמוכה יותר? למיטב ידיתי בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת הנחות בשיעור של 10%-30% בעמלה זו ביחס לזמן שעבר ממתן ההלוואה, ידוע לך היכן ניתן למצוא את שיעורי ההנחות המדויקים והתנאים להם?

    • מחזור זה בדיוק כמו לקיחת משכנתא

      • GandalftheWhit
        18/08/24 00:18

      חדשה. ותצטרך לשלם את העמלה. למיטב ידיעתי אין כזו הוראה של בנק ישראל. הייתה בעבר חקיקה שלא הושלמה לבטל את העמלה הזו.

• פירעון חלקי

  • GandalftheWhit
    11/08/24 02:37

  מסלול פריים טוב. מסלול קלץ מעולה. מסלולים צמודים לא חישבת את ההצמדה של 2-3% בשנה. ההחזר גבוה בגלל הפריסה הקצרה יחסית. בלי סיבה לא הייתי ממחזר את המשכנתא הזו. המסלול שהייתי בוחן פירעון שלו. קבועה משתנה צמודה 2.51% ריבית. מהצורה שהעלית את הנתונים לא ברור מה יש בכל מסלול. ולא ברור מה יכולת ההחזר והתכנון של החברה לטווח ארוך.

  • תודה רבה! - פירוט המסלולים

    • likelihood
      11/08/24 07:22

    זו משכנתא שנלקחה ל30 שנה ב2015, ועברו כבר 9 שנים, לכן נותרו פחות שנים. רוב הסכום (500K) יושב בפריים( נותרו 21 שנה ), 289 במשתנה צמודה ( נותרו 16 שנה), קבועה צמודה 327K ( נותרו 9 שנים) , קל"צ ( נותרו 9 שנים). לגבי המסלול הצמוד כן לקחתי בחשבון את ההצמדה שמייצגת החזר של 4.9 אחוז, אבל לפי מה שאתה אומר המשתנה צמודה מייצגת את הריבית הגבוהה ביותר ולכן עדיפה לפירעון?

תמהיל בעייתי

• gyay
  02/08/24 03:23

נכס בשווי 2100k משכנתא בסך 1200k יכולת החזר כ6700 בחודש, מצורפת תמונה עם נתוני התמהיל. האם כדי להוסיף על חשבון המשתנה צמודה פריים 400k וכך יתקבל שליש, שליש, שליש, אולי להוריד מ30 ל25 שנה, להעלות נקודת יציאה משנה לכל שנתיים וחצי. הנכס צפוי להימכר בפטור ממס שבח כעבור שנתיים לערך. אולי כנגד נכס יקר יותר, צפי מכירה 2700k כבר היום ויותר מסביר שכך בעוד שנתיים במקרה הפחות טוב. מה הייתם משנים בתמהיל? תודה מראש

• שינויים לתמהיל

  • GandalftheWhit
    02/08/24 15:35

  אם אתה מתכנן לפרוע את המשכנתא עוד שנתיים יש היגיון לקחת קבועה צמודה כדי להפחית את עמלת הייון. אבל אם אתה מתכנן להחליף לנכס אחר אתה יכול לתכנן משכנתא לטווח ארוך יותר. ולגרור את המשכנתא. ולכן מסלול קלץ יכול להתאים יותר. את המשתנה תהפוך ללא צמודה.(ולשנות למשתנה כל 24 חודש) אין היגיון לקחת מסלול לטווח כל כך קצר (ללא עמלת הייון) וגם לחשוף אותו להצמדות בסביבה אינפלציונית. בהנחה של אינפלציה של 2-3% בשנה תשלם 24-36K בשנה צמדה. אני באופן אישי לקחתי משכנתא דומה לטווח של שנתיים (ענייני מיסוי) וכן לקחתי מסלול פריים.

• יש בנוסף שליש נכס מניב בהרצליה שלא נלקח בחשבו (ללת)

  • gyay
    02/08/24 03:24

• מה הגיל של לוקח ההלוואה

  • GandalftheWhit
    02/08/24 16:04

  ולמה לקחת לטווח כל כך ארוך של 30 שנה ? גם אם תיקח קלץ הריבית תצא לך 660K אם תיקח הלוואה במסלול שפיצר/קרן שווה הריבית תהיה חצי גם אם תפרוס לטווח ארוך

  • תשובה

    • dan100
      02/08/24 16:55

    היי תודה על ההתייחסות, הלווה בן 69, בנק מאפשר לקחת עד 30 שנה במשכנתא הפוכה, כאשר לאחר מות הלווה אם נשארת חבות היורשים משלמים את ההלוואה כמו שהיא או שהנכס יוצא למכירה והבנק מקבל את חלקו.(לבחירת היורשים- אני יורש יחיד) , יש פטור מביטוח חיים ללווה. הזנתי במחשבון משכנתא ריבית קבועה של 5.5% על 400K יצא לי שהריבית על ההלוואה לאורך כל התקופה תעמוד על 417K בלבד, איך הגעת ל-660K? הכוונה היא לפרוס לתקופה ארוכה ככל הניתן כי מדובר ברכישת דירה להשקעה כל עוד לא מדובר במסלולים צמודים אני רגוע כי יודע שהקרן לא תעלה. רוכש דירה ב-1.2 מ' שח, אכלוס עוד 4 שנים, תנאי שלום 15%-85% (שווי הדירה עפי שמאות נוכחית 1.3 מ' שח) יש לי את ה-15% כהון עצמי, מצהיר על דירה חלופית ומקבל 70% מהבנק. חשבתי לקחת את ה-400K ליתר ביטחון כדי שאדע שבוודאות אוכל להשלים את העסקה, במקביל אני שם בפיקדון בבנק שמשלם רנטה חודשית לפי ריבית שנתית של 5% כך שזה פחות או יותר יתקזז לי עם הריבית על המשכנתא (לוקח גרייס על הקרן ומשלם רק ריבית 4 שנים, ובמקביל הפיקדון מכניס לי רנטה חודשית שתתקזז - הריבית היא קבועה ומובטחת ל-4 שנים) אני יודע שבמצב זה אשלם בערך 400 שח בחודש יותר על ריבית המשכנתא כך שיוצא לי לספוג 20K הוצאות מימון. את מס הרכישה על הדירה אדחה עד שנה מעבר לאכלוס בהתאם לחוק, לוקח בחשבון מס רכישה של 96K קרן + 20-25K ריבית והצמדה של רשות המיסים (4%+מדד לשנה) מה דעתך?

    • אני חושב שאתה עושה כאן סיבוב ארוך

      • GandalftheWhit
        02/08/24 17:22

      יקר ומיותר. ריבית של 5.5% שנתי ל400 אלף יוצא 22K לשנה כפול 30 יוצא 660K וכל זה בהנחה של תשלום הריבית מידי שנה. אם כל מה שחסר לך זה 180K שקל. ו20K תשלם על ריבית. חסר לך רק 160K עוד 4 שנים. אתה יכול לחסוך חלק מהסכום. ואת מה שנשאר לקחת הלוואה בנקאית/חוץ בנקאית בפריסה ל10 שנים. במצבך אני הייתי מתמקד לחסוך את מס הרכישה. על ידי מכירה של הנכס הקיים. וקנייה מחדש של נכס דומה/טוב יותר לאחר קבלת הנכס להשקעה.

      • תשובה

        • dan100
          02/08/24 17:35

        היי תודה על ההתייחסות, המטרה היא השקעה וצבירת נכסים אני לא רואה בתשלום מס הרכישה כהוצאה היות ובסוף במכירה (לכשתהיה) הסכום ששולם יחד עם הוצאות נלוות לדירה נלקח בחשבון לעניין תשלום מס השבח, בגדול אין לי כוונה למכור את הנכס לאחר האכלוס, זו רק אופציה שמונחת תמיד על השולחן אך הכוונה היא להתחיל לשלם את המשכנתא ההפוכה קרן+ריבית מיד עם האכלוס כך שדמי השכירות יתקזזו חלקית עם הוצאות המימון , החישוב שהצגת לעניין ריבית של 660 א' שח הוא רק במידה והקרן לא משולמת כלל לאורך כל 30 השנה, וכן שלא בוצע מחזור ושולם לאורך כל התקופה 5.5% מה שאני לא מאמין שיקרה, הבנתי גם שיש הנחות של 30% על עמלת היוון בקלצ לאחר 3 שנים ש תשלום המשכנתא., אני יודע שאהיה כנראה בתזרים שלילי ביחס לדמי השכירות שאקבל מהנכס אל מול תשלומי המשכנתא אך אני מאמין שעם השנים ועליית מחירי הנדלן זה יתאזן ודמי השכירות אף יעלו על המשכנתא ובמקרה הכי גרוע תמיד אפשר למכור. ההתלבטות היא כעת אם לקח בפריים+1% או קלצ 5.5% או לשלב בין המסלולים

        • אם תמכור כל נכס לאחר החזקה של 18

          • GandalftheWhit
            02/08/24 17:51

          חודשים. (בליווי הצהרה על תכנון למכור) לא תשלם לא מס רכישה ולא מס שבח. וכך תצבור מהר יותר הון. אני לא רואה איך אתה משלם את שתי המשכנתאות משכירות. אחרי שהנכס יהיה בנוי תהיה לך משכנתא של 4-5 אלף על הנכס עצמו ועוד 2K על ריבית של 400K והשכירות על נכס שעולה 1.2(נניח שיהיה שווה 1.4) לא תהיה יותר מ3500 אם תחסוך 2500 כל חודש כפול 48 חודש יהיה לך 120 אלף ביד ותצטרך רק עוד 60 אלף ותוכל להשלים את העסקה די בקלות. בהתאם למצבך אני חושב שקנייה ומכירה של הנכסים שיש בידיך עכשיו עד שתצבור מספיק הון כדי שתוכל להחזיק שני נכסים במקביל היא האופציה הכי טובה

          • תשובה

            • dan100
              02/08/24 18:27

            יש לי כיום קרן השתלמות עם 60K היא תהיה נזילה בדצמבר 26 (הרבה לפני המסירה של הדירה) מופקדים אליה מידי חודש 1,700 שח בממוצע נכון להיום. אני עובד במקום מסודר עם קביעות והסכם קיבוצי עם העלאות שכר מובטחות, פשוט חבל לי להמתין שנתיים ושהמחירים בינתיים יעלו, היזם מוכר שם היום לא פחות מ-1.3 זו בקשת רכישה בפרה סייל לפני כמעט שנה ואני מחזיק אותה בשיניים. ברור לי שככל ואצליח לחסוך כמה שיותר אוכל לסלק את המשכנתא מהר ולהימנע מתזרים שלילי, אני יכול גם לבצע רק 40K מינימליים מהמשכנתא שהבנק מחייב ולהמתין שנה ללא מבחן הכנסות (להורה הלווה) ואז לראות כמה אני כסף אני באמת צריך. החיסרון הוא במקרה שחס וחלילה קורה משהו עם ההכנסות שלו או איזו רגולציה חדשה שתצוץ ואז הבנק לא יאשר מאיזו שהיא סיבה, לכן אני מעדיף קודם לחלץ מקסימום כסף "מהקירות" ובמקרה כי גרוע להחזיר או לנצל את העודף להשקעות אחרות.(אני לא בונה על ההכנסות שלו כדי להחזיר את המשכנתא, זה נטו בגלל רגולציה) בעיה נוספת היא שבעוד שנה אני עלול להיתקל בסביבת ריבית על פיקדונות (לטווחים של 3-4 שנים קדימה בריבית קבועה) הרבה יותר נמוכה וכיום יש לי אפשרות לקחת 400K ב-5.5% ולשים בפיקדון שנותן רנטה קבועה של 5% וכך לצמצם את הסיכון, 180K ילכו כהשלמה ל-30% היתר ישמשו למס רכישה+מיזוג לנכס מה שישאר יוחזר לבנק או ישמש להשקעה אחרת. כדאי אולי לקחת 50% קלצ ו-50% פריים?

הצג עוד תגובה אחת

• בהנחה

  • Chen13
    25/07/24 12:46

  ובעוד שנה וחצי תחזיר 1.5. כדאי לך לקחת עוגן מקמ על הסכום, כי במסלול הזה הריבית יחסית נמוכה ואין קנס ביציאה, הוא לא צמוד למדד. לגבי השאר כנראה קלצ ,ומשתנה לא צמוד כל שנתיים או חמש. שוב במשתנה. יש לך נקודות יציאה מובנות מראש. שיהיה לך בהצלחה

• מסלולים משתנה צמודים?

  • GandalftheWhit
    23/07/24 23:49

  אני חושב שאתה יכול להתמקח על הריבית בקלץ. בכל מסלול יש עמלת היוון עד התחנה. בפריים התחנה כל חודש.(עמלה זניחה) במשתנה תחנה כל שנתיים שלוש(יתכן שתהיה עמלה נמוכה)

  • חיובי במשתנה היא צמודה

    • m-g
      26/07/24 10:36

    בקשר לקל"צ אמרתי לפקידה שזה גבוה לא מוכן להצעה שקיבלתי. בכל אופן בבנקים אמרו לי שבאתי קצת מוקדם אם אני צריך לשלם בסוף נובמבר כדאי להגיע בתחילת אוקטובר ולעשות את המיקוח מול כולם. לבינתיים אני עושה שיעורי בית.

• עדכון

  • omriko
    16/07/24 08:23

  קיבלתי את הריבית על הקל״צ ממזרחי טפחות הלכתי לבנק שלי - לאומי , שישפרו או ישוו את התנאים הציעו לי לשלב גם עוגן מק״מ (היום עומד על 4.28%) פלוס הפרמייה של 0.27% הסיכון בעוגן הוא הרכיב המשתנה שמוסיף אי וודאות מסויימת . אם עלויות המימון של ישראל יתייקרו/הריבית תמשיך לעלות בטווח הבינוני - המסלול הזה יתייקר למה לא לקחת עוגן ארוך יותר משנה? כי הריבית גבוהה יותר ולי חשוב לא לחרוג מההחזר החודשי היתרון בעוגן - אין קנס על פדיון/ מיחזור בניגוד לקל״צ בכל נקודת זמן והסיכוי שהריבית תרד ותוזיל את ההחזר בהתלבטות אם ללכת על שני שליש קל״צ ל-30 שנה ושלוש עוגן או חצי חצי הנטייה שלי שני שליש , שליש דיעות שונות מישהו ?

  • דעתי

    • Chen13
      16/07/24 09:36
    • • 1

    לא נראה מפתה במיוחד לקחת חצי מההלוואה בעוגן. נראה לי סיכון מוגבר, אם תהיה עליה חדה, בגלל המרווח בפלוס. עכשיו אתה ב4.5. ואם תהיה המשך עלית ריבית יותר משמעותית לאורך זמן, זה גדל. גם הפוך עובד. יש יתרון ברור לעוגן שאין קנס של פדיון, מצד שני אתה צריך להיות במעקב על הלוואת המשכנתא, כי היא משתנה, צריך לעקוב אחריה כל כמה חודשים. לעומת. הפריים, שיותר מדוברת בשוק. קל לעקוב אחריה, וגם אצלה אין קנסות. השווית את הפריים לעוגן בהצעה שקיבלת, תלוי אם המקמ משמעותי זול יותר?

    • אני גם חושב שחצי זה גדול עלי

      • omriko
        16/07/24 10:01

      אמרתי בהתחלה שמה שחשוב לי זה ההחזר בגלל שהמשכנתא גדולה ולכן אני לא רוצה להיות מופתע לרעה (התייקרות של 1% במסלול עוגן ייקר לי את המשכנתא ב-500 שקלים בחודש כשליש מהמשכנתא היא עוגן - עדיין סביר) כמובן שבדקתי מול פריים והעוגן זולה יותר אחרת הייתי שוקל לקחת פריים (מזכיר שהעוגן + המרווח שהוא 0.25% מביא אותי לאזור 4.55% בתנאים הקיימים) אין לי בעיה לעקוב לכן אין משמעות אם לקחתי פריים או עוגן, פיננסים זה התחום שלי הדבר היחידי שמדבר אלי זה מה יותר זול . אני כן שוקל לקחת עוגן תשואה לשנתיים ולא לשנה כי אולי בשנה הקרובה הריבית עוד תעלה לאור המצב אבל כנראה שהיא תהיה שליש ולא חצי מהמשכנתא תודה על ההתייחסות כמובן

• אשמח לשמוע מאיזה בנק. תודה (ללת)

  • Chen13
    16/07/24 06:29

• כתבה מעניינת

  • GandalftheWhit
    12/07/24 15:17
  • • 2

  לצערי מנכ"ל המשרד לא מבין שהבעיה בשוק הדיור היא חובת ליווי בנקאי שנכנסה לתוקף בשנת 2009 (אחרי מקרה חפציבה) חובת הליווי ביטלה את השוק החופשי. והכניסה את הבנקים כשותפים בכל פרויקט דיור. במקום חובת ליווי כדאי לקדם כניסה של משקיעים לקניית דירות על הנייר. על ידי הטבות מיסוי וכדו' בעיה נוספת יש במכרזים של רמ"י. שהקבלנים חייבים לשלם תוך 90 יום מהזכיה גם על הקרקע וגם את עלויות הפיתוח. ומקבלים את המגרשים רק אחרי 4 שנים... סעיף שגורם לשתי בעיות עלויות מימון גבוהות. ודוחק קבלנים בינונים מהשתתפות במכרזים. פתרון אפשרי. ליצור מנגנון תשלום לפי התקדמות בביצוע הפיתוח. ולפי התקדמות המכירות. השתכנעתי שהבועה בשוק הדיור תמשיך להתנפח. וכדאי לקנות נכס נוסף...

  • קריאתך נענתה!!!

    • Mortgage
      14/07/24 12:31
    • • 2

    שמח לעדכן אותך שיש מכרזים בהם התשלומים הם כדלהלן! תשלום ראשון בסכום הערבות, תמומש מידית. תשלום שני השלמה ל-30 אחוז תוך 90 יום. תשלום שלישי ואחרון (70 אחוז) : 24 חודשים מיום אישור ועדת מכרזים על הזכייה במכרז; מועד מסירת הקרקע ככל שנקבע מועד מסירה בתנאי המכרז; קודם לחתימת הרשות על בקשה להיתר בניה בלתי מותנית.

    • התפתחות בכיוון הנכון

      • GandalftheWhit
        15/07/24 06:13

      יש לך קישור או מספר מכרז. למכרז שאלו תנאי התשלום

      • יש כמה

        • Mortgage
          15/07/24 11:38

        תמצא בקלות אני פשוט לא רוצה לפרסם על איזה מכרז אני מתמודד כרגע.... זה מופיע די בתחילת חוברת המכרז.

• בלאומי

  • GandalftheWhit
    08/07/24 16:23

  שלחתי את ההסכם שיתוף בנפרד. והם אישרו את המשכנתא.

  • שאלה נוספת שעלתה

    • Chen13
      16/07/24 21:20

    האם זה לא פוגע ביכולת המיקוח מול הבנקים, בהנחה ורק בנק אחד מאשר גם ללא רישום הסכם שיתוף בטאבו? אשמח מאוד לתגובתך מנסיונך. תודה רבה

    • לא עשיתי את זה בכוונה

      • GandalftheWhit
        17/07/24 20:51

      פשוט ככה יצא. שלא הספקתי להשלים את הרישום. ובבנק שלקחתי משכנתא לא עשו בעיות. מקסימום הייתי צריך ללחוץ קצת בנושא הרישום. אם זה כל כך מטריד אותך אתה יכול להשלים את הרישום קודם.

  • תודה על המענה

    • Chen13
      08/07/24 17:37

    יש עוד בנקים שיודע שמאשרים?

• לקצר שנים (ללת)

  • GandalftheWhit
    02/06/24 19:57

• זה תלוי באחוזי מימון ותנאים של הלקוח.

  • GandalftheWhit
    21/04/24 02:00

  בגדול אני תמיד ממליץ לבדוק הצעות בתנאים דומים שחברים מעלים כאן. אבל הפורום די רדום בתקופה האחרונה. יכול לשתף שאני לקחתי לפני כמה חודשים משכנתא 50% מימון 5% ל30 שנה. וזה היה נחשב גבוה. הסיבה שלקחתי הייתה בגלל המסלולים האחרים והתכנון לפירעון מוקדם בעוד שנתיים.

• זה תלוי מה גובה ההכנסות הכולל שממנו נגזר 50%

  • GandalftheWhit
    21/04/24 02:06
  • • 1

  אם ההכנסות הם 15 ואתה מייעד 7.5 להחזר הבנק לא יתלהב. אבל אם ההכנסות שלך הם 40 והחזר של 20 תוכל להעביר. באופן כללי הבנקים מעדיפים משכנתאות של 30% מההכנסה פנויה אפשר להעביר גם 40% אבל 50% יהיה קשה להעביר. יש ליועצי משכנתאות טריקים להגדיל הכנסות. לכן אם אתה סגור על העסקה הייתי ממליץ לקחת יועץ שראה את הפרטים המלאים ומביא אישור עקרוני. רק יכול להוסיף שללא קשר למה שהבנק דורש. מבחינתך כמשקיע זו עסקה במינוף גבוה ועם סיכון גדול.

• לא מתמצא בנושא

  • GandalftheWhit
    21/04/24 02:08

  אשמח לשמוע אם הצלחת לפתור את הבעיה.

• ברכות על הזכייה

  • GandalftheWhit
    15/02/24 15:03
  • • 2

  בגדול צריך הסכם שיתוף. רק אם יש חלוקה ברישום של המנהל אין צורך בהסכם שיתוף. בקניית מגרש חשוב לשים לב. שהבנק ממן רק ברכישה או בבנייה. אם תצטרכו כסף בתהליך ההכנה לבנייה. אדריכל אגרות וכדו'.( 50-100k) לא תוכלו למשכן את הנכס במשך שנתיים פלוס מינוס (זמן פיתוח משוער של המנהל) לדעתי תיקחו סכום גדול יותר ולפרוס לזמן קצר יותר.(15 שנה) כאשר תגיעו לבנייה תמחזרו ותיקחו משכנתא גם על המגרש וגם על הבנייה. בהצלחה

  • תודה על תשובת מפורטת צדיק🌹

    • נהוראי15
      18/02/24 08:57

    "רק אם יש חלוקה ברישום של המנהל אין צורך בהסכם שיתוף". - איך אני יודע? (סביר שאין כי יש 3 יחידות לבניה) ל15 שנה נראה לי הגיוני יותר וזול יותר תודה אחי. שליש קלצ חובה נכון? 2 שליש אחרים עדיף בפריים? (אם בכוונתנו לסלק אולי מבלי לבנות בסופו של דבר) יש לך סדר גודל של ריביות? (לקוחות מעולים לפי דוח האשראי) תודה רבה אחי שבוע טוב

    • חתמתם על שתי חוזים או חוזה אחד

      • GandalftheWhit
        18/02/24 21:53
      • • 1

      אם זה חוזה אחד. ככל הנראה הרישום הוא משותף. חייבים שליש קבועה. אם אתם מתכננים לפרוע יתכן שכדאי לשקול צמוד. שני שליש לבחירתכם. אני הייתי לוקח שליש במשתנה אחת לשנתיים. על מנת להקטין תנודתיות בהתאם להחלטות ריבית (תכלס הסכום קטן ולכן זה פחות משמעותי) לא יודע על ריביות עדכניות. תדפדף אחורה להצעות שקיבלו כאן חברים בשבועיים האחרונים.

      • תודה רבה אחי ה ישמרך (ללת)

        • נהוראי15
          19/02/24 09:09
        • • 1

• זה לא כל כך משנה באיזה בנק

  • GandalftheWhit
    24/01/24 22:23

  אתה צריך למחזר בגלל שאתה רוצה החזר של 10 אלף. ובתמהיל הנוכחי את כבר משלם 6. לכן תצטרך למחזר את ההלוואה הקיימת. וזו לקיחה של משכנתא חדשה לגמרי.

  • אי אפשר לגרור ולהשלים?

    • ornetstorm
      26/01/24 14:45

    תודה רבה על התגובה! בגלל הריבית האטרקטיבית במשכנתא הקיימת, לא כדאי לגרור אותה ולהוסיף עליה עוד מסלולים בבנק הקיים?

    • אפשרי

      • GandalftheWhit
        28/01/24 20:38

      אבל בגלל תוספת של 900 אלף ההחזר יגדל מינימום ב5400. וההחזר הנוכחי כבר עומד על 6200. ההחזר הגדול נובע מהקלץ הקצר לכן אם תמחזר אותו תוכל להשאיר את הפריים. תנאים טובים ל200 אלף (1-1.5% ריבית) מול משכנתא של 1.4 שניתן לתכנן טוב ויעיל יותר. עדיף לתכנן משכנתא חדשה.

• מה המסלולים שלו

  • שועלון
    05/01/24 04:19

  מסלול משתנה כל 5 למשל הגיוני שיעלה ביחס למה שהיה לפני 5 שנים .. וכנראה רוב העליה קוזזה בגלל הפריים שמתעדכן כל חודש וירד עכשו

  • המשכנתא רק בת 3 שנים (ללת)

    • gefen5
      12/01/24 17:27