ברקע לשכירות עם אמזון - בנק הפועלים הוריד את רמת הסיכון בהמלצה לנכסים ובנין

העסקה עם אמזון (Amazon) להחלפת HSBC במגדל 10 Bryant נחתמה לפני מועד היציאה של הבנק מהמגדל. בהתאם לדיווחי נכסים ובניין הקודמים, התקשרה החברה בהסכם עם אמזון להשכרת 42% משטחי המשרדים במגדל 10 Bryant בשדרה החמישית במנהטן. האנליסט שי זיגלמן מבנק ה פועלים, הותיר המלצה למניתה של נכסים ובנין, והנמיך את הסיכון ברקע להסכם.

אמזון שתיכנס למשרדים בסוף מאי תחליף את בנק HSBC שיפנה 63% משטחי המשרדים בסוף אפריל. נכסים ובניין ממשיכה בפעולות הניהול והתפעול של המגדל, ניהול מו"מ עם שוכרים פוטנציאליים על יתרת השטחים במגדל, ובמקביל פועלת למימושו בכפוף למצב השוק ולהזדמנויות שייקרו בפניה.

מכירת המגדל ופירעון אג"ח י"א צפויים להערכת זיגלמן להניב לנכסים ובניין תזרים של 750 מיליון שקל ולהוריד את המינוף של החברה מ-57% ל-54%. "דמי השכירות שתשלם אמזון בחוזה החדש (89.4 דולר לר"ר בשנה) דומים לדמי השכירות ששילמה HSBC (88 דולר לר"ר), על אף הידרדרות שוק המשרדים במנהטן במקביל למשבר בשוק המשרדים האמריקאי בשנים האחרונות", כותב זיגלמן, ומזכיר כי על רקע משבר הקורונה, המעבר לעבודה היברידית, עליית ריבית הפד, והמחנק באשראי הבנקאי בעסקאות נדל"ן מניב, שבאה לידי ביטוי בפגיעה בשווי המגדל בשנים האחרונות.

"המגדל שנרכש לפי שווי של 330 מיליון דולר בשנת 2010 הגיע בשנת 2021 לשווי של 864 מיליון דולר, אך מאז נפל שוויו ל-655 בסוף 2024. לפיכך, אנו רואים בדמי השכירות בעסקה עם אמזון כדמי שכירות טובים יחסית, המעידים על איכות המגדל ומיקומו האסטרטגי, ועל ההתאוששות המתחילה להתבטא בשוק מגדלי ה-Class A וה-Trophy (באיכות הגבוהה ביותר) במנהטן", כתב זיגלמן בהמלצה.

זיגלמן הותיר את מחיר היעד למניית נכסים ובניין על 274 שקל המבוסס על שווי מגדל 10 Bryant בספרי נכסים ובניין, ומחיר היעד למניית גב-ים, 31 שקל, כשבספרי נכסים ובניין מוערכת גב-ים במחיר 35.9 שקל. החזקות נכסים ובניין מתפלגות בין: 69% גב-ים, 31% מגדל 10 Bryant ויתרה זניחה של קרקע בהודו.

זיגלמן הותיר המלצה על מניית נכסים ובניין ב’תשואת שוק’ תוך שינוי הגדרת רמת הסיכון מ’סיכון גבוה’ ל’סיכון בינוני’ כתוצאה ממציאת שוכר חלופי איכותי למרבית השטחים שיפנה בנק HSBC.

זיגלמן מסביר כי הסיכון לפעילות נכסים ובניין נובע כיום מ: 1) הסיכון לפגיעה בתוצאות התפעוליות של גב-ים בסביבת אי וודאות פוליטית-ביטחונית-כלכלית גבוהה, ומגורמים כמו: התייקרות עלויות תפעול הנכסים ותחרות רבה בחלק מהאזורים בהם פועלת החברה. לזכות גב-ים עומדות חוזקות כגון איכות ומיקום נכסיה, שיעור התפוסה הגבוה יחסית בהם (95%), ועלייה ריאלית של 9.1% בדמי השכירות בחוזים החדשים בשנת 2024. 3) אי הוודאות בהשלמת מכירת מגדל 10 Bryant. 4) המינוף הגבוה יחסית של נכסים ובניין (57%).

נכסים ובניין הודיעה ב-17/4 על הסכם שכירות עם אמזון במגדל 10 Bryant במנהטן – ב-16/4 חתמה נכסים ובניין על התקשרות בהסכם עם אמזון לפיו תשכיר לה את קומות המשרדים 3-11 במבנה המרכזי בן 30 הקומות של מגדל 10 Bryant, Fifth Avenue 452 (המוגדר ברמת גימור גבוהה Class A וכולל 82% משטחי המשרדים במגדל). השטח שתשכור אמזון הוא בהיקף של כ-330 אלף רגל רבוע (כ-31 אלף מ"ר), וכולל שטח של כ-730 ר"ר (כ-68 מ"ר) בלובי המגדל, מתוך סך שטח מגדל של כ-870 אלף ר"ר (הכולל שטח משרדים של כ-779 אלף ר"ר).

אמזון תשלם דמי שכירות שנתיים של כ-29.5 מיליון דולר למשך תקופת שכירות בת 15 שנים, כשמשטח של 330 אלף ר"ר נגזרים דמי שכירות שנתיים של 89.4 דולר לר"ר, אם כי בשקלול 16 חודשי פטור מדמי שכירות להן זכאית אמזון בחוזה היא תשלם בפועל פחות. דמי השכירות יעודכנו לאחר תקופה של 5 שנים ל-32.2 מיליון דולר ולאחר 10 שנים ל-34.8 מיליון דולר. תקופת השכירות ניתנת להארכה בת 5 שנים ולהארכה נוספת בת 10 שנים בסדר שיהיה נתון לבחירת אמזון. ל-אמזון ניתנת אופציה לביטול מוקדם או חלקי של ההסכם לאחר 10 שנים ממועד ההתקשרות. צפי כניסתה לנכס הוא בסוף חודש מאי.

אמזון תשכור 42% משטחי המשרדים במגדל 10 Bryant כשתחליף את בנק HSBC שיפנה את המשרדים בסוף אפריל. HSBC שכר 63% משטחי המשרדים במגדל וסיפק 61% מסך ההכנסות במגדל – HSBC מכר לנכסים ובניין את המגדל באפריל 2010 בעסקת מכירה והשכרה חוזרת בסך 330 מיליון דולר. במסגרת ההסכם שכר HSBC במגדל 548 אלף ר"ר (63% מסך שטח המגדל) – 1) כ-489 אלף ר"ר משרדים (63% משטחי המשרדים במגדל ו-56% מסך שטחי המגדל) לפי דמי שכירות שנתיים של 88 דולר לר"ר (בפועל היו דמי השכירות המקוריים כ-77 דולר לר"ר אך הם התייקרו לאורך תקופת ההשכרה בהתאמה בעיקר לגידול בהוצאות ארנונה והתייקרות עלויות תפעול); 2) כ-27.5 אלף ר"ר מסחר (46% ממשטחי המסחר במגדל) לפי 175 דולר לר"ר; 3) את כל מרתף המגדל לטובת חדרי כספות בשטח של כ-31