חורף של קיפאון: שוק הדיור בשפל המכירות העמוק ביותר מאז פרוץ המלחמה

למרות שמזג האוויר בחודש אוקטובר היה רחוק מלהיות חורפי, שוק הדיור כבר משדר אווירה חורפית במיוחד, והביטוי "Winter is coming" מקבל משמעות מעט שונה. בעוד שבשלטי החוצות הקבלנים מבטיחים חורף של מבצעים, הנתונים עצמם מצביעים על חורף מסוג אחר - חורף של קיפאון, שהעמיק עוד יותר בחודש אוקטובר.

מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר ללא מחיר למשתכן) הסתכם ב-1,036 בלבד (!), ירידה של כ-44% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. השנה היו אף שלושה ימי עבודה יותר בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה מאז אוקטובר 2023, חודש שעמד בצל פרוץ מלחמת חרבות ברזל - עובדה שממחישה עד כמה הקיפאון העמיק.

הקבלנים והיזמים ממשיכים "לחשוב מחוץ לקופסה" בכל הנוגע למבצעים, כאשר לאחרונה אף צצו כותרות במודלים של "טרייד-אין" - הבטחה לרוכשי דירה חדשה ל"ראש שקט", עם אפשרות למכור את הדירה הישנה ללא סיכון לכאורה. אלא שהסיכון אינו נעלם - הוא רק מחליף כתובת, ובתנאי שוק הנוכחיים המשמעות היא העברת סיכון לשחקנים שפועלים כבר בסביבה מאתגרת.

מצבו של שוק היד שנייה אינו טוב יותר מזה של שוק הדירות החדשות. פתרונות המבוססים על מימוש נכסים קיימים נשענים על שוק שגם בו רמות הפעילות נמוכות, דבר שמגביל את האפקטיביות של מבצעים מסוג זה ומעביר את הסיכון אל הקבלנים והיזמים עצמם. ריבוי המבצעים והפתרונות היצירתיים אינם מצליחים לשנות את התמונה - הביקושים נותרים חלשים, והנתונים מצביעים על קיפאון עמוק. מלאי הדירות הלא מכורות ממשיך לשהות ברמות גבוהות במיוחד של כ-86 אלף (מנוכה עונתיות).

הדינמיקה בין ביקוש חלש להיצע גבוה תומכת בהמשך ירידת מחירי הדיור. הנתונים מאשרים זאת - מחירי הדיור רשמו ירידה חודשית שמינית ברציפות, הרצף הארוך ביותר מאז התקופה שבין מרץ לאוקטובר 2023, כשבמצטבר סך הירידה עומדת על כ-2.6% (במונחים שנתיים מתקרב ל-4.0%). מדד מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי רשם ירידה חודשית שישית ברציפות. ככל שגם המדד שיפורסם בחודש הבא יצביע על ירידה במחירים, יירשם רצף ירידות המחירים החודשי הארוך ביותר מאז 1994.

קיים פער חריג שנפתח בין מדד תשומות הבנייה למגורים לבין מחירי הדיור, דווקא בתקופה שבה מבצעי המכירה כוללים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה שעלה ב-5.3% בשנה האחרונה. היזמים מתמודדים עם אתגרים הולכים וגדלים - עלויות מימון גבוהות, עלייה בהוצאות הבנייה והצמדה לתשומות (אותן הם סופגים כיום), ובמקביל ירידה במחירי הדירות עצמם. שילוב זה יוצר לחץ הולך וגובר על שולי הרווח.

בנק ישראל אמנם הפחית את הריבית ב-25 נ"ב, אך הודעת הריבית והתבטאויות הנגיד ציננו את הציפיות להמשך הדרך. בשווקים מתמחרים כ-3 הפחתות עד סוף 2026 - ריבית גלומה של 3.5%. רמת ריבית שכזאת היא עדיין גבוהה באופן יחסי לעשור שבו שוק הדיור פעל בתנאים חריגים של ריבית אפסית. המשכנתא הממוצעת עומדת היום על כ-1 מיליון שקלים, עם ריבית ממוצעת של כ-4.7% ותשלום חודשי של כ-6,300 שקלים. גם אם הריבית הממוצעת תרד ב-1.0 נ"א לרמה של 3.7%, התשלום החודשי צפוי לרדת לכ-5,700 שקלים. מדובר בהקלה מסוימת, אך לא בהכרח מספיקה כדי לייצר התאוששות מהירה. להערכתנו, מנוע ההתאוששות המשמעותי יותר הוא המשך תיקון במחירים, ולא הריבית לבדה.

*הכותב הוא כלכלן ראשי בהפניקס*