לראשונה: הכלכלן הראשי מציג ניתוח מעמיק של ביטולי עסקאות, והמגמה ברורה

מבט חטוף בנתוני המאקרו של חודש נובמבר האחרון, שוק הנדל"ן הישראלי עשוי להיראות יציב. עם כ-7,377 דירות שנמכרו - עלייה קלה של 3% לעומת השנה שעברה – נראה שהענף מתאושש. אולם, צלילה לתוך הדו"ח המפורט של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסם הבוקר, מגלה מציאות מורכבת הרבה יותר, כזו שמדירה שינה מעיניהם של הקבלנים.

השוק החופשי בקריסה

הדרמה האמיתית מסתתרת בנטרול המכירות בסבסוד ממשלתי. כשמסתכלים על השוק החופשי בלבד - המקום שבו כוחות השוק פועלים ללא סיוע המדינה - מגלים צניחה חופשית. מכירות הקבלנים בשוק החופשי רשמו בנובמבר שפל היסטורי עם 1,873 דירות בלבד, ירידה של 18% בהשוואה לנובמבר 2024.

כדי להבין את חומרת המצב, צריך לחזור אחורה בזמן: מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות קבלן בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות (למעט חודשי פרוץ מלחמת "חרבות ברזל"). אפילו בימי האינתיפאדה השנייה נרשמו מספרים דומים, מה שמעיד על עומק הקיפאון הנוכחי.

תופעה מדאיגה: ביטולי העסקאות מזנקים

אולי הנתון המטריד ביותר בסקירה הנוכחית נוגע למה שקורה אחרי חתימת החוזה. לראשונה, הכלכלן הראשי מציג ניתוח מעמיק של ביטולי עסקאות, והמגמה ברורה: הציבור מתקשה לעמוד בהתחייבויותיו.

שיעור הביטולים של עסקאות שנחתמו בשנת 2023 זינק ל-3.6%, נתון חריג בהשוואה לשנים עברו. במוקד המשבר נמצאת העיר באר שבע, שם שיעור הביטולים הגיע לשיא של 6.5%. הסיבה המרכזית? קשיים כלכליים. כשני שלישים מהביטולים דווחו ככאלו הנובעים מחוסר יכולת של הרוכשים להשלים את העסקה, עדות לכך שהריבית הגבוהה ויוקר המחיה הכניעו גם את אלו שכבר האמינו שהגיעו לנחלה.

תל אביב מרימה ראש, המשקיעים חוזרים בזהירות בתוך הים של נתונים אדומים, אזור תל אביב מצליח להציג תמונה שונה. מכירות הקבלנים בשוק החופשי בעיר רשמו צמיחה של 26% לעומת נובמבר אשתקד. עם זאת, לא מדובר בשינוי מגמה רוחבי אלא בעיקר בתוצאה של שיווק פרויקטים ספציפיים וחדשים.

גם המשקיעים מתחילים לחזור לשוק, עם גידול של 11% ברכישות, אך הם עושים זאת בזהירות רבה יותר. בתל אביב, למשל, המחיר החציוני ששילם משקיע עמד על 4.2 מיליון ש"ח – ירידה משמעותית לעומת 4.9 מיליון ש"ח בתחילת השנה, מה שמצביע על כך שהמשקיעים מחפשים היום עסקאות "זולות" יותר או פרויקטים בפריפריה של מרכז העיר.

סופן של הטבות המימון?

הסקירה גם מאששת את מה שבבנק ישראל קיוו לראות: ירידה בשכיחות הטבות המימון (מבצעי ה-20/80 המפורסמים). רק רבע מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו עם הטבות כאלו, לעומת 40% בשנה שעברה. ייתכן שזהו סימן לכך שהקבלנים ממצים את יכולתם לספוג את עלויות המימון של הרוכשים, או שהנחיות הפיקוח על הבנקים החלו לתת את אותותיהן בשטח.

לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי של סוף 2025 הוא שוק של שתי מדינות: האחת, נשענת על סבסוד ממשלתי ומבצעי דירה בהנחה, והשנייה – השוק החופשי – שנמצאת באחת מנקודות השפל הקשות שידעה. כשהביטולים מצטברים והמכירות בשוק החופשי מגרדות את הרצפה, נראה שהאתגר הגדול של ענף הבנייה ב-2026 יהיה לא רק למכור דירות, אלא לוודא שהרוכשים מסוגלים להחזיק בהן.