להב אל.אר רוכשת פורטפוליו של מרכזי קניות שכונתיים בגרמניה ב-28 מיליון אירו

חברת להב אל.אר ממשיכה להעמיק את אחיזתה בשוק הנדל"ן המניב בגרמניה. החברה דיווחה על עסקה לרכישת פורטפוליו הכולל 11 מרכזי קניות שכונתיים המשרתים צרכי אוכלוסייה (Essential Retail), כאשר לשני הנכסים הראשונים כבר נחתם הסכם מחייב. מדובר באסטרטגיה הממוקדת בנכסים המושכרים לטווח ארוך לשוכרים חזקים, המייצרים תזרים מזומנים יציב עם חסינות יחסית לתנודות כלכליות.

פרטי העסקה והשוכר המרכזי

שני הנכסים הראשונים נרכשו תמורת 5 מיליון אירו. הם ממוקמים על שטח קרקע של 28 דונם וכוללים מבנים בשטח של כ-7,290 מ"ר. הנכסים מושכרים במלואם לרשת הקמעונאות הגרמנית JAWOLL בחוזה ארוך טווח עד לשנת 2037, ללא נקודות יציאה.

רשת JAWOLL היא שחקנית מוכרת בפורטפוליו של להב אל.אר, שכן היא כבר שוכרת ממנה שלושה מרכזים מסחריים אחרים. הרשת פועלת בפורמט דיסקאונט עם 90 סניפים בגרמניה, ומתמקדת במוצרי מזון לצד מוצרי צריכה (Non-Food) כמו פארם, כלי בית וטקסטיל. העובדה שמרבית הוצאות התחזוקה והניהול חלות על השוכר, מקטינה את הסיכון התפעולי של להב אל.אר בנכסים אלו.

המספרים שמאחורי המהלך

העסקה כולה, הכוללת 11 נכסים (השניים שנרכשו ותשעה נוספים שנמצאים תחת בלעדיות), משקפת שווי השקעה של 27.9 מיליון אירו. להלן הנתונים הפיננסיים המרכזיים:

דמי שכירות שנתיים: כ-2.2 מיליון אירו לכל הפורטפוליו, צמודים למדד המחירים לצרכן הגרמני.

תשואת העסקה (CAP): כ-7.9%.

תשואת FFO על ההון העצמי: כ-10.6%.

מימון בנקאי: החברה הבטיחה מימון של כ-18 מיליון אירו (Non-recourse) לתקופה של 20 שנה בריבית נומינלית קבועה של 3.85%.

פוטנציאל השבחה והמשך התרחבות

מעבר לתשואה השוטפת, בלהב אל.אר מזהים פוטנציאל להגדלת ערך הנכסים. בשני הנכסים הראשונים קיימות זכויות לבניית 7,000 מ"ר נוספים, מה שעשוי להגדיל משמעותית את שטחי ההשכרה בעתיד.

בנוסף ל-11 הנכסים הללו, לחברה קיימות הסכמות עם המוכר לרכישת 9 מרכזי קניות שכונתיים נוספים בגרמניה. אם כל המגעים יבשילו לכדי חוזים מחייבים, העסקה הכוללת תסתכם ב-20 נכסים.

המעבר של להב אל.אר לרכישת פורטפוליו המושכר כולו לשוכר מוכר (JAWOLL) מקטין את חוסר הוודאות. השילוב בין ריבית קבועה לטווח ארוך (3.85%) אל מול תשואת נכס של קרוב ל-8%, יוצר "מרווח פיננסי" חיובי שתורם ישירות לשורה התחתונה של בעלי המניות. בתקופה של אי-ודאות אינפלציונית, הצמדת דמי השכירות למדד הגרמני מספקת הגנה נוספת על ערך הריאלי של התזרים.