”מולטיפמילי זה מוצר ייסוד”: 3 תרחישים עיקריים לשוק הנדל”ן האמריקאי במלחמה

בסקירה מיוחדת אשר הופצה למשקיעי קבוצת אמינים (Aminim Group), אלעד שמש, סמנכ"ל בקבוצה אשר מנהלת השקעות נדל"ן במקבצי דיור ולוגיסטיקה עבור משקיעים מוסדיים ופמילי אופיס, משרטט שלושה תרחישים עיקריים למלחמה בהיבטי שוק הנדל"ן האמריקאי בדגש על מגורים ולוגיסטיקה.

התרחיש הקצר מדבר על מערכה עצימה של מספר שבועות, אינפלציה נמוכה מ 3% ולאחריה חזרה הדרגתית לשגרה. לדברי שמש התרחיש "חזר להיות רלוונטי לאחר הודעת הנשיא טרמאפ על המו"מ עם איראן". בסקירה מציינים כי כשלון המו"מ עדיין אינו מבטל את האפשרות לעצירה פתאומית של הלחימה בטווח הזמן הקצר אך אלו יחייבו את הנשיא להציג השגים משמעותיים כדי ליצר תמונת ניצחון ולהצדיק את המערכה ברמה הפוליטית.

תרחיש הביניים אשר מוגדר כ"תרחיש אשר מאזן באופן יחסי" בין הישגיים צבאיים והמנעות ממלחמת התשה במקביל להשארת חלון זמן פוליטי מספק עבור הנשיא לשנות את הנרטיב לפני בחירות האמצע ופתיחת משחקי המונדיאל בחודש יוני בארה"ב קנדה ומקסיקו. תרחיש הביניים מדבר על מערכה של כ-3 חודשים אינפלציה סביב ה 3% ונפט נמוך מ 130$. בתרחיש זה מדובר על השפעה לא מבוטלת בעיקר בגזרת הריבית והאנפלציה. "מחירי אנרגיה גבוהים בתקופה של 3-6 חודשים ויותר עשויים להביא להאטה כלכלית של 2-3 רבעונים ופגיעה בצריכה הפרטית."

בתרחיש הביניים, לדברי שמש ההשפעה על שוק הנדל"ן משתנה בהתאם לשווקים השונים כאשר שוק המגורים בכלל ובאזורי הביקש בהם יש גם היצע נמוך בפרט, ההשפעה צפויה להיות זניחה, ובעיקרה אפשרות לפגיעה או להאטה בקצב עליית שכר הדירה. מנגד, בשווקים רוויים ובעסקאות ייזום ההשפעה צפויה להיות עמוקה יותר.התרחיש הארוך מדבר על מלחמה ארוכה של 6 חודשים ויותר, סביבת אינפלציה גבוהה מ 5% ומחירי נפט של 150$. שמש מדגיש כי ההסתברות לתרחיש זה נמוכה בשלב זה.

ריביות ושכירות:

באמינים מציינים כי אחת ההשפעות אשר מגולמות כבר עכשיו היא השינוי בתחזית הריבית להמשך השנה. הורדת הריבית אשר ירדה בשלב זה מהשולחן אך יחד עם זאת הסביר שמש כי "שוק הנדל"ן אינו מתנהל בהתאם לריבית הבנק הפדרלי אלא בהתאם לציפיות הריבית כפי שמשתקפות באגרות החוב, בעיקר ל 5 שנים. "כפי שניתן לראות האג"ח ל 5 שנים זינק בשיעור חד מ 3.6% ל 4% "בקירוב" כתב. "חשוב לציין כי שיעור הריבית אינו משפיע על ההלוואות הקיימות, אלא על הלוואות חדשות בהנחת מימון במסלול קבוע"

פער שכירות VS קניה בכוח קניה:

אחד הגורמים אשר מייחסים באמינים כיתרון לשוק המולטיפמילי הוא הפער בין העלות החודשית לקניה מול שכירות. "ככל שהפער בין קניה לבין השכרה גדול יותר, כך נכסי המולטיפמילי נהנים מביקוש קשיח יותר", שמש מחזק ומבסס טענה זו באמצעות ציטוט מספר מחקרים בסקירתו בין היתר של ענקית המשכנתאות הממשלתית Freddie Mac, "כבר בשנים קודמות כשעלות הבעלות גבוהה יותר משמעותית מעלות השכירות, וב-2024 הוערך כי משק בית טיפוסי צריך לשלם מאות דולרים יותר בחודש כדי לעבור מהשכרה לקניה. לכן, ריבית גבוהה היא לא רק אתגר מימוני, אלא גם מנוע סילוני לביקוש לשכירות" ציינו בענקית המשכנתאות.
לדברי שמש, "החלק הטוב" הוא ש"דווקא הריבית הגבוהה למרות שהיא מקשה על מימון במחדש יוצרת גם אפקט תומך לשוק השכירות" בדוח של CBRE שמחזק טענה זו נכתב כי הפער בין בעלות על נכס יקרה ב 105% ביחס לשכירות בראיה של עלות חודשית.

תשואות האג"ח

את זווית תשואות האג"ח בשוק הסחיר מיחסים בסקירה לרוב כברומטר חשוב למצב הכלכלה האמריקאית. זינוק חד בתשואות משקפות עליה חדה בסיכון ועשויות לדחוף אפילו להעלאת ריבית. תשואות גבוהות לאורך זמן עשויות לגרור ירידות חדות בשוק המניות. שמש מדגיש כי בפעם האחרונה שתשואות האג"ח ל 30 שנה התקרבו לשיעורים אלו הקפיא הנשיא טראמפ את תוכנית המכסים ל 90 יום. "בהחלט ייתכן שהזינוק בתשואות אשר מיוחס במקרים רבים לסיכון מפני משבר חוב עשוי לדחוף את הנשיא האמריקאי לעצירת המערכה".

גרף ריבית 5 שנים. מקור: yahoo finance

נדל"ן תעשייתי

בהיבט הנדל"ן התעשייתי מסביר שמש כי "ההנחה החיובית היא שהמלחמה מחזקת שיקולי שרשרת אספקה מקומית" טענה זו מגובה גם במחקר של ענקית הברוקראז’ CBRE שמסבירה כי הצורך בקרבה, שליטה תפעולית ובטחון שרשרת האספקה תומך בנכסים תעשייתיים טובים".

מהצד השני מציין שמש כי "אי - ודאות כזו גורמת לחברות לדחות הרחבות, לשבת על הגדר, ולבחון מחדש גידול שטחים. לכן, גם אם היסוד חיובי, קצב ההתקשרויות וההתרחבות יכול להאט זמנית. במילים אחרות: מימוש נכסים ומימון מחדש צפוי להיות מאתגר ויקר יותר ומלווה ב"עייפות" של תהליכי קבלת החלטות אך לא קריסה של הביקוש"

גיאוגרפיה:

בסקירתו מציין שמש את היתרונות של אזור ה-Midwest אשר נחשב ל"דפנסיבי יותר" ומאופיין בביקוש גבוהה מההיצע, שוק שבו השוכרים נשארים לזמן ארוך יותר ומציין לטובה את מיזורי וקנזס. מנגד מציין שמש כי אזור ה-Sun Belt פגיע יותר בעקבות לחצי היצע. עוד צויין לטובה השוק בטקסס אשר גם נהנה ביקושים חזקים ובמקביל מבסיס אנרגטי תעסוקתי ולכן מחירי נפט גבוהים עשויים דווקא להטיב עם שוק המגורים באזור.

מולטיפמילי כמוצר יסוד

לסיכום מציין שמש כי "מולטיפמילי זוכה לתפיסה דפנסיבית בעל הגנה יחסית גבוהה. "הדבר דומה מעט לתפיסת הנדל"ן בישראל ובראיה כי מדובר במוצר ייסוד" שמש מחזק טענה זו באמצעות מחקר של Marcus & Millichap אשר טוען כי "הביקוש לדירות נשאר חסין (resilient) אפילו בתקופות של לחץ כלכלי" וכי "נכסים אשר מייצרים תזרימי מזומנים חסינים יותר בתקופות של חוסר וודאות". שמש מסביר כי זוהי בעצם ליבה של התזה "כאשר משקי בית נלחצים, הם לא מפסיקים לצרוך דיור, אלא לרוב נשארים בשכירות זמן רב יותר".

עוד מדגיש שמש את העדיפות של נכסים קיימים ומניבים מול פרוייקטי יזמות חדשים: "כאשר עלות המימון עולה, פרויקטי יזמות מאבדים כדאיות ראשונית, אבל בנכסים קיימים ואיכותיים השוק נוטה להעדיף תזרים יציב על פני צמיחה ספקולטיבית ומחזק את דבריו באמצעות מחקר נוסף שלMarcus & Millichap אשר מציינים כי "בתרחיש שבו מלחמה קצרה משאירה את האינפלציה מתחת ל-3%, את הצמיחה הריאלית סביב 2.5%, ואת הפד במסלול של הורדות ריבית. כלומר, בתרחיש שאינו קיצון, ובעיקר בתרחיש הקצר איכות הנכס והתזרים חשובים יותר מגובה הכותרות הגיאופוליטיות".

המידע, הניתוחים והתחזיות המובאים בסקירה זו נועדו אך ורק למטרות מידע כללי והעשרה מקצועית, ואינם מהווים בשום אופן ייעוץ פיננסי, ייעוץ להשקעהאו המלצה לפעולה כלשהי ומשקפות את דעתו של כותב הסקירה בלבד. השקעות בנדל"ן, מניות או כל אפיק פיננסי אחר כרוכות בסיכונים גבוהים ואין כל הבטחה לתשואה, רווח או שימור הון. כל משקיע מחויב לבחון את השקעותיו בהתאם למצבו הפיננסי האישי, סובלנותו לסיכון, מטרותיו, צרכיו המיוחדים ונסיבותיו האישיות, ולקבל ייעוץ מקצועי מותאם אישית הסקירה מבוססת על נתונים זמינים לציבור נכון למועד כתיבתה, אך אינה מתחייבת לדיוק מוחלט, שלמות או עדכניות המידע, ועשויה להכיל טעויות, חוסר דיוקים או שינויים עתידיים. המחבר אינו אחראי לנזקים ישירים, עקיפים, תוצאתיים או אחרים העלולים להיגרם מהסתמכות על תוכן הסקירה, כולל אך לא רק הפסדים כספיים, החמצת הזדמנויות או החלטות שגויות. הסקירה אינה תחליף ל Due Diligence