תשובה נאלץ למכור וכעת היא חוזרת לבורסה: עלמדב רוצה לגייס לפי 1.5 מיליארד שקל

חברת הנדל"ן עלמדב (Almadev), הפועלת בשוק המגורים והנכסים המניבים בצפון אמריקה, נערכת לקאמבק בזירת המניות המקומית. החברה, שבעבר נקראה אלעד קנדה ונמכרה על ידי יצחק תשובה, מתכננת להנפיק 20% עד 30% ממניותיה לציבור, במטרה לגייס כ-300 מיליון שקל. המהלך משקף לחברה שווי של 1.5 מיליארד שקל "לפני הכסף", נתון שיעמוד למבחן המשקיעים המוסדיים בתקופה הקרובה.

מה קרה מאז ימי יצחק תשובה?

ההיסטוריה של עלמדב שזורה בדרמות של שוק ההון הישראלי. תחת שמה הקודם, אלעד קנדה, היא היוותה נכס אסטרטגי עבור יצחק תשובה. בשנת 2021, בשיא משבר הנזילות של קבוצת דלק בעקבות צניחת מחירי הנפט, נאלץ תשובה למכור את החברה תמורת 385 מיליון דולר כדי לעמוד בתשלומי החוב שלו.

הרוכשת, חברת רסטר מנג’מנט הקנדית, המשיכה להפעיל את החברה תחת הנהלה ישראלית. עלמדב אינה זרה לבורסה בתל אביב; היא נסחרה בה בעבר בתחילת העשור הקודם, ובשנים האחרונות המשיכה לפעול בשוק החוב המקומי עם הנפקות אג"ח בהיקפים משמעותיים של מאות מיליוני שקלים.

המספרים שמאחורי ההנפקה

עלמדב מציגה כיום פורטפוליו הכולל כמעט 10,000 יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע שונים בקנדה, לצד נכסים מניבים בארצות הברית ובקנדה. נכון להיום, הנכסים המניבים של החברה מייצרים הכנסה תפעולית נקייה (NOI) שנתית של כ-159 מיליון שקל.

למרות הפעילות הענפה מעבר לים, החברה מנסה לשדר "ישראליות" כדי לקרוץ למשקיעים המקומיים. כחלק מתנאי ההנפקה, עלמדב מתחייבת למנות יו"ר ישראלי ולהבטיח כי הבורסה בתל אביב תהיה זירת המסחר היחידה שבה רשומות מניותיה.

לאן באמת הולך הכסף?

כשבוחנים את מטרות הגיוס, התמונה הופכת מורכבת יותר. רוב כספי ההנפקה, כ-200 מיליון שקל מתוך ה-300 שיגויסו, לא מיועדים בהכרח למנועי צמיחה חדשים או לרכישת קרקעות, אלא לפירעון של שתי הלוואות קיימות.

עבור המשקיע הישראלי, מדובר בנקודה שדורשת תשומת לב. מצד אחד, החברה נהנית מניהול של גוף קנדי בעל ותק של מאה שנה (רסטר מנג’מנט) ופורטפוליו נכסים ריאלי. מצד שני, השימוש במזומני הציבור לכיסוי חובות מעלה שאלות לגבי רמת המינוף והצורך האמיתי של החברה בהון "טרי" לצורך התרחבות.

בנוסף, המשקיעים יצטרכו להעריך האם השווי המבוקש, 1.5 מיליארד שקל, אכן משקף נאמנה את הסיכונים בשוק הנדל"ן הצפון אמריקאי, שמתמודד גם הוא עם סביבת ריבית גבוהה המעיבה על סקטור הנדל"ן המניב והיזמי כאחד.