בועת האשראי בנדל”ן מתנפחת: בנק ישראל מזהיר מזינוק של 40% במימון פרויקטים לבנייה

שנת 2025 תזכר כשנה שבה ענף הבנייה והנדל"ן בישראל החל לחוש את הלחץ האמיתי של סביבת הריבית הגבוהה. נתונים חדשים של בנק ישראל מגלים כי למרות ההאטה במכירות, האשראי המאזני לענף בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות צמח בשיעור חד של כ-14% והסתכם בכ-366 מיליארד שקל. מדובר במגמה מדאיגה, שכן הצמיחה באשראי אינה נובעת מפריחה בשוק, אלא דווקא מהצורך של יזמים לממן פרויקטים שתקועים ללא קונים.

המוקש של היזמים: הר המזומנים הולך ואוזל

הנתון המטלטל ביותר בדו"ח הוא הזינוק בשיעור של כ-40% באשראי הכספי למימון פרויקטים למגורים. מדובר בעלייה מרמה של 49 מיליארד שקל בסוף 2024 ל-69 מיליארד שקל בסוף 2025. הסיבה לכך פשוטה ומדאיגה: ירידה של כ-26% ברכישת דירות חדשות הובילה למלאי שיא של כ-83 אלף דירות לא מכורות.

כדי להימנע מהורדת מחירים גלויה, היזמים מציעים "מבצעי מימון" הכוללים דחייה משמעותית בתשלומים (לעתים עד מסירת הדירה). המשמעות היא שהכסף לא נכנס לקופת הפרויקט, והבנקים נאלצים להגדיל את המימון כדי לאפשר את המשך הבנייה.

מדדי הסיכון בכתום בוהק

ההסתמכות הגוברת על חוב בנקאי גובה מחיר יקר ביציבות הפיננסית של הפרויקטים. כושר הספיגה הממוצע - המדד שבוחן כמה מחירי הדירות יכולים לרדת לפני שהבנק יתחיל להפסיד - נשחק ב-12 נקודות אחוז ועומד כעת על 58% בלבד. אמנם מדובר עדיין בשולי ביטחון מסוימים, אך המגמה ברורה: הכריות הולכות ומצטמצמות.

בנוסף, נרשם פער מסוכן בין קצב הביצוע ההנדסי לבין קצב המכירות. כ-44% מהפרויקטים נמצאים כעת במצב שבו קצב הבנייה גבוה מקצב המכירות, מה שמגדיל את הסיכון שהיזמים לא יעמדו בהחזרי החוב.

לא רק מגורים: הלחץ עובר למשרדים

גם תחום הנדל"ן המניב לא חסין. הדו"ח מצביע על עלייה באשראי לנכסים מניבים (משרדים ומסחר) בשיעורי תפוסה נמוכים. יתרת האשראי לנכסים שתפוסתם נמוכה מ-75% עלתה ל-6 מיליארד שקל, עובדה המעידה על קשיים באיוש שטחי מסחר ומשרדים חדשים.

בתחום הדיור להשכרה המצב מורכב עוד יותר. סביבת הריבית הגבוהה והשינויים בחוק לעידוד השקעות הון פגעו בכדאיות הפרויקטים, וחלק מהחברות כבר החלו להעמיד למכירה דירות שיועדו במקור להשכרה לטווח ארוך.

הפרשנות שלנו: הבנקים בסיכון, הצרכנים בהמתנה

בנק ישראל מנסה לשדר עסקים כרגיל ולטעון כי ניהול הסיכונים מוקפד, אך הנתונים מספרים סיפור של שוק בלחץ. העלייה החדה באשראי לצד ירידה קלה של כ-0.9% בלבד במחירי הדירות מעידה על כך שהיזמים "מחזיקים את המחירים" בכוח באמצעות הלוואות.

עבור הקורא הישראלי, המשמעות היא שהשוק נמצא בנקודת הכרעה. ככל שסביבת הריבית תישאר גבוהה, הלחץ על היזמים יגבר. הפיקוח על הבנקים כבר החל להגביל את השימוש במבצעי המימון האגרסיביים, מה שעלול לאלץ יזמים להוריד מחירים באופן ישיר כדי לייצר נזילות. בסופו של יום, האשראי הוא חבל הצלה, אך כשהוא הופך למשקולת כבדה מדי - הוא עלול לגרור את הענף כולו למטה.