זינוק ברווח הנקי של אפי נכסים, אך שער האירו מעיב על התוצאות

אפי נכסים מציגה רבעון חזק במונחים תפעוליים, כשהיא נהנית מהבשלת פרויקטים שהוקמו בשנה החולפת. עם זאת, עבור המשקיע הישראלי, התמונה מורכבת יותר: הפעילות הענפה של החברה באירופה הופכת אותה לרגישה מאוד לתנודות בשער החליפין. בעוד שהנכסים מניבים יותר, היחלשות האירו מול השקל נוגסת ברווחים המתורגמים לדו"חות הכספיים בישראל.

החברה מדווחת על שיפור במדדי הרווחיות המקובלים בענף הנדל"ן המניב. ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) הסתכם בכ-275 מיליון שקל, עלייה של כ-10% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע משיפור בביצועי נכסים קיימים ומאכלוס פרויקטים חדשים שהסתיימו ב-2025.

ה-AFFO (רווח נקי תפעולי מותאם), המדד המייצג את תזרים המזומנים המיועד לחלוקה עלה, בכ-12% לרמה של כ-125 מיליון שקל.

מה זה אומר? ה-NOI משקף את הרווח מהשכרת הנכסים בניכוי הוצאות תפעול, בעוד ה-AFFO הוא מדד מדויק יותר למזומנים שנותרו בידי החברה לאחר הוצאות תחזוקה וריביות. העלייה בשניהם מעידה על פעילות ליבה יציבה.

הרווח הנקי וירידה בהוצאות המימון

הרווח המיוחס לבעלים רשם קפיצה משמעותית והסתכם בכ-95.8 מיליון שקל, לעומת כ-54.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. מעבר לשיפור התפעולי, החברה נהנתה מירידה בהוצאות המימון במהלך הרבעון, מה שסייע לשורה התחתונה לצמוח בקצב מהיר יותר מההכנסות. ההון העצמי של הקבוצה עומד נכון לסוף המרץ על כ-8.1 מיליארד שקל.

מבט לעתיד: תנופת פיתוח מול אתגרי המקרו

הנהלת החברה, בראשות המנכ"ל אבי ברזילי, מדגישה את המשך הביקושים למשרדים ודיור להשכרה בישראל ובמזרח אירופה (רומניה, סרביה, פולין וצ’כיה). להערכת החברה, עם השלמת האכלוס של פרויקטים קיימים, קצב ה-NOI השנתי צפוי להגיע לכ-1.13 מיליארד שקל.

עם זאת, חשוב לשים לב לאזהרת ההנהלה בנוגע למט"ח: שחיקת האירו לא נעצרה בסוף הרבעון הראשון והחריפה גם לתוך הרבעון השני של השנה. המשמעות היא שגם אם הביצועים בשטח ימשיכו להשתפר, הדו"חות הבאים עלולים לספוג פגיעה נוספת מהפרשי שער, אלא אם המגמה בשוק המט"ח תשתנה.