מגה אור: הליבה צומחת, אך הריבית והשערוכים משפיעים על השורה התחתונה

חברת מגה אור פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של שנת 2026, כשהנתונים מציגים תמונה כפולת פנים: מצד אחד, המשך צמיחה חדה ועקבית במדדי הליבה התפעוליים של החברה; מצד שני, ירידה ניכרת ברווח הנקי החשבונאי, בעיקר על רקע התייקרות משמעותית בעלויות המימון.

NOI: זינוק של 24% ברבעון

ה-NOI (הרווח התפעולי הנקי) מנכסי החברה טיפס ברבעון השני של 2026 לכ-120.7 מיליון שקל, לעומת כ-97.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עלייה של כ-24%. חלק הבעלים ב-NOI, בניכוי חלק המיעוט, עמד על כ-116.8 מיליון שקל לעומת כ-93.9 מיליון שקל אשתקד.

בחינת מקורות הצמיחה מגלה כי רוב התוספת מקורה בהרחבת התיק: NOI מנכסים שאוכלסו או נרכשו במהלך התקופה זינק מכ-4.8 מיליון שקל לכ-24.4 מיליון שקל - תרומה של כ-19.6 מיליון שקל לצמיחה. במקביל, גם הנכסים הקיימים (Same Property) הציגו שיפור של כ-4%, מכ-92.7 מיליון שקל לכ-96.3 מיליון שקל, על רקע עלייה בשיעורי התפוסה ועדכון תעריפים בהתאם למדדים ולתנאי החוזים המתחדשים.

לפי הסברי החברה, לצמיחה ב-Same Property NOI תרמו בין היתר גידול בשיעור תפוסה של כ-4 נקודות אחוז בביג בקרית אתא, וכן חוזים חדשים ותחילת אופציות שמומשו תוך עלייה בדמי השכירות מדד המחירים לצרכן. הגידול ב-NOI ברבעון מקביל נבע מרכישות ואכלוסים כמו מבנה מאקלום ג’מבו בבאר שבע, הפעלת דאטה סנטר שלב א’ במגרש 62 במודיעין, אלמוג מרכז ניהול קונטרופ, וקבלת דמי שכירות עבור מגרש 502 מ.א יואב.

FFO: קצב צמיחה זהה למדד הליבה

מדד ה-FFO (Funds From Operations) - שנחשב למדד המקובל בענף להערכת רווחיות תפעולית מנוטרלת שערוכים - עמד ברבעון על כ-85.2 מיליון שקל, לעומת כ-68.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-24%. העובדה שקצב הצמיחה ב-FFO תואם כמעט באופן מדויק את קצב הצמיחה ב-NOI מלמדת כי השיפור בביצועי הליבה של החברה מתורגם באופן ישיר לתזרים המזומנים התפעולי, ללא שחיקה משמעותית מצד הוצאות מימון או הנהלה וכלליות.

הרווח הנקי: ירידה חדה על רקע הוצאות מימון וחוסר שערוך חד-פעמי

בניגוד למגמה החיובית במדדי הליבה, נתוני הרווח הכולל לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ב-30 ביוני מציגים תמונה שונה בתכלית. הרווח הנקי לתקופה ירד מכ-430.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד לכ-254.0 מיליון שקל השנה - ירידה של כ-41%. הרווח המיוחס לבעלי החברה ירד בהתאמה מכ-426.2 מיליון שקל לכ-252.0 מיליון שקל.

הפער בין השיפור התפעולי לירידה ברווח הנקי מוסבר בעיקר משני גורמים מרכזיים:

ראשית, גידול חד בהוצאות המימון, נטו - בתקופה המקבילה אשתקד רשמה החברה הכנסות מימון נטו של כ-39.2 מיליון שקל, בעוד השנה נרשמו הוצאות מימון נטו של כ-103.4 מיליון שקל. מדובר במהפך של כ-142.6 מיליון שקל, המיוחס בין היתר לגידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי ולהוצאות מימון נוספות שאינן תזרימיות.

שנית, היעדר חזרה על שערוך חד-פעמי גדול שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד בגין השקעה הנמדדת בשווי הוגן דרך רווח והפסד (כגון החזקה בביג) - פער של כ-160.1 מיליון שקל.

מנגד, גורמים אלו קוזזו חלקית על ידי עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, נטו, שתרמה כ-106-116 מיליון שקל נוספים לרווח, וכן קיטון בהוצאות המס בסך של כ-49-51 מיליון שקל.

התובנה המרכזית: הפרדה בין הליבה התפעולית לתנודתיות החשבונאית

הפער בין הביצועים החזקים במדדי הליבה (NOI ו-FFO) לבין הירידה ברווח הנקי החשבונאי ממחיש היטב את החשיבות שבהפרדה בין מדדים תפעוליים למדדים חשבונאיים בענף הנדל"ן המניב. בעוד ה-NOI וה-FFO - המשקפים את יכולת החברה לייצר תזרים מזומנים אמיתי מפעילותה השוטפת - ממשיכים לצמוח בקצב דו-ספרתי גבוה, הרווח הנקי מושפע במידה ניכרת מגורמים חד-פעמיים ותנודתיים כגון שערוכי שווי הוגן ועלויות מימון, שאינם בהכרח מייצגים את חוסנה העסקי השוטף של החברה.

מבחינת המשקיעים, הנתונים מצביעים על כך שהחברה ממשיכה להרחיב את תיק הנכסים המניבים שלה בהצלחה, תוך שיפור מקביל גם בביצועי הנכסים הקיימים - מגמה שתומכת בתזה ארוכת הטווח של צמיחה עסקית, גם אם השורה התחתונה החשבונאית ברבעון מושפעת מסביבת הריבית הגבוהה ומהיעדר "רוח גבית" חד-פעמית שהייתה קיימת בתקופה המקבילה אשתקד.

בתוך כך, עיני המשקיעים נשואות לערפל סביב הקפאת אישורים חדשים לדאטה סנטרס מצד רשות החשמל למשך 140 יום, מה שהכביד על ביצועי המניה.