• שאלה מורכבת

  • שחר אבישי
    14/07/14 11:31

  אני לא יכול לתת ייעוץ על דבר כזה בלי המון נתונים. אני מציע לך להגיע אלינו לפגישה ונשמח לשבת על הדברים 03-7532994

• עצה שלי

  • ysrysr
    09/07/14 21:29

  אם לוקח משכנתא מיליון. שים כמה שקלים עבור פגישה. לא רק דרך הפורום.

• לא נראה לי כדאי כל כך

  • שחר אבישי
    08/07/14 14:41

  הייתי עושה תמהיל אחר אם אני כבר ממחזר.

  • אתה יכול לפרט?

    • drorbr
      09/07/14 10:23

    האם ללכת יותר על קבועה לא צמודה ?

• rרישום שטרות בטאבו

  • שחר אבישי
    03/07/14 18:32

  במידה וכל מי שרשום בשטר הולך לטאבו אז אין צורך בעו"ד (כלומר במידה וזה גם אתה וגם אשתך לדוגמא, צריך את שניכם). במידה ומישהו שאינו רשום בשטר או לחלופין רק אתה הולך ורשום אדם נוסף בשטר יש צורך באימות החתימה על השטר מול עו"ד והכנת ייפוי כוח לטובת מי שניגש לטאבו לבצע אתה רישום. את הרישום הטאבו עושה במקום על כן יכול להיות עניין של דקות או עניין של שעות תלוי במספר האנשים בתור לפניך... חשוב לזכור גם להוציא נסח מקורי במקום לאחר הרישום!!! הטאבו לא שולח אותו ויש להוציא בתור אחר בטאבו פיזית. בהצלחה

  • תודה רבה אבישי (ללת)

    • assaf5757
      03/07/14 19:22

• הקדמת תשלום על דירה במשכנתא

  • שחר אבישי
    01/07/14 15:03

  הי דני, ישנו יתרון בלהקדים תשלום במידה ומדובר ברכישה מקבלן, כך ניתן לחסוך את מדד תשומות הבניה. מנגד תשלם ריביות של משכנתא אז צריך לוודא שזה משתלם. באים מדובר ברכישה יד שנייה אז אין יתרון גדול מידי בהקדמת התשלום חוץ מאשר "קיבוע " הריביות. אנחנו יודעים מה הריבית היום ולא יודעים מה יהי בעוד 11 חודשים ולכן זה מה שנקרה "ציפור אחת ביד.." במידה ואתה מקדים את המשכנתא אתה צריך לוודא שאתה יכול לעמוד בתשלומים המקבילים של המשכנתא פלוס מה שאתם משלמים היום על המגורים הנוכחיים. לגבי התשלום בחלקים זה בהחלט אפשרי בהתאם למה שסיכמתם בהסכם המכר וניתן לקבל את המשכנתא בחלקים. מבחינת המסלול הראשון תשתמש בו, על פי תקנות בנק ישראל אתה חייב לשחרר קודם את הריביות הקבועות ואני גם ממליץ לעשות זאת מבחינת קיבוע התנאים הטובים שיש היום. בהצלחה

• להערכתי לא כיוון ש

  • שחר אבישי
    24/06/14 13:32

  הנחיות בנק ישראל בנוגע למשכנתאות קובעות שיש להתייחס למחיר החוזי או שמאות של הבית, הנמוך מביניהם לצורך קביעת אחוז המימון ועל כן החוזים שיהיו תחת הפטור ממע"מ יהיו על הסכום המלא. מצ"ב ההגדרה המדויקת של המפקח על הבנקים: הוראת השעה קובעת כי שיעור המימון יחושב על פי ההגדרה שבסעיף 05 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 805. סעיף 05 הנ"ל מגדיר שיעור מימון כדלקמן: "שיעור המימון" - הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה.

• לכמה שנים? (ללת)

  • שחר אבישי
    15/06/14 12:14

  • אז ככה

    • הכל שלו
      16/06/14 07:27

    85000 ל6.5 שנים בריבית 2.4 27000 ל 4 שנים בריבית 2.4 75000 ל 5 שנים פריים מינוס 0.5 אלו הלוואות ממקום העבודה. השאלה אם לא עדיף לקחת משכנתא על אותו סכום בערך לאותה תקופה (ממוצע של 5 שנים ואשלם בשיא 3073 ש"ח לחודש )

    • ריביות

      • שחר אבישי
        16/06/14 13:21

      הריביות טובות למעט הפריים שלדעתי תוכל לקבל מינו 0.8-0.9 בבנק.

      • פריים מינוס 0.8 זה עדיף מ2.4 לא?

        • הכל שלו
          16/06/14 15:14

        אז לא עדיף לבקש במשכנתא את כל הסכום בפריים מינוס 0.8? פריים שווה 2.25 נכון?

        • אין יחס?😒 (ללת)

          • הכל שלו
            18/06/14 09:41

          • ריביות

            • שחר אבישי
              22/06/14 13:26

            סורי היתי בחופשה 😃 לצערי אתה לא יכול לקחת הכל בפריים... תקנות בנק ישראל מאפשרות לקחת רק שליש מהמשכנתא בריבית משתנה עם אינטרוול שינוי קצר מ 5 שנים. כלומר לא ניתן לקחת יותר משליש בפריים (או כל מסלול שומה כמו דולר, אירו, משתנה כל שנה...)

הצג עוד תגובה אחת

• ייעוץ משכנתא

  • שחר אבישי
    05/06/14 18:17

  אני משוחד אבל היעוץ משכנתא באקסלנס הכי טוב 😉 האמת שנשמע לי שאתה צריך באמת ייעוץ משכנתא במיוחד שגובה המשכנתא מול ההכנסה קצת גבולי (האם זה ההכנסה נטו?) אתה מוזמן להרים טלפון 03-7532994

  • אבישי שלום,

    • AMIR4666
      07/06/14 21:30

    כושר ההחזר החודשי הוא4000 שח, המשכורת היא פי 4, צור איתי קשר (המספר במערכת). תודה מראש🌹

• אם חוק הגנת הצרכן היה חל על בנקים

  • ATUK19
    05/06/14 18:40

  לפי חוק הגנת הגנת הצרכן חייבים לומר לך מחיר כולל. כדי שתוכל להשוות. ואם למשל מציעים לך תשלומים מול מזומן - חייבים לומר לך מה בדיוק הריבית שגובים ממך. אבל החוק לא חל על הבנקים שתחת פיקוח בנק ישראל. (גם לא על חברות ביטוח ובתי השקעות) ולכן הם עושים מה שהם רק רוצים. אם "דמי פתיחת תיק" או "דמי בולים" או "עמלת כניסה לסניף ושתיית קפה" עולים לך 1.3% מסך המשכנתא. ואתה לוקח הלוואה ל25 שנה - קרי המח"מ הוא בערך 13 שנים. אז בעצם הריבית האפקטיבית שלך היא 0.1% יותר לשנה. ויש גם הוצאות כמו הערכת שמאי - גם אם מדובר במשכנתא של 50 אלף על וילה בסביון. לכן צריך להתמקח על הכל ולהבין שכל 1.3% הוצאות קבועות נלוות - שקולות בערך לפרומיל לשנה.

• הנחה בדמי פתיחת תיק

  • שחר אבישי
    05/06/14 18:11

  ההנחה בדמי פתיחת התיק תלויה מאוד בריביות שהשגת. ככל שהרווחיות של הבנק נמוכה יותר כך יהיו פחות גמישים עם ההנחה בפתיחת תיק. בעיקרון ברוב הבנקים נותנים עד 50% הנחה ובטפחות הגעת לרף שהם לרוב לא עוברים אותו. כדי לבדוק האם כדאי לבצע שם או לא תתמקד במסלולים והריביות. במידה וזה ההצעה הכי טובה אז עוד 555 ש"ח בפתיחת תיק חשובים פחות (וזה בלי לזלזל ב 555 ש"ח)

• משק חקלאי- נחלה

  • שחר אבישי
    05/06/14 11:24

  בכוונתך למשק חקלאי אתה מתכוון לנחלה אני מניח. כלומר מדובר בנחלה עם שטח א' (מגורים), שטח ב' (מחסנים/שירות), שטח ג' (חקלאי). במידה וזה המצב אז אפשר לקבל בכפוף למצב המשפטי הספציפי של הנחלה והבנק מתייחס רק לשווי של שטח א'.

• הצעה

  • שחר אבישי
    02/06/14 18:43

  אני מניח שההצעה מבנק הפועלים. חסר לי קצת נתונים כגון יחס החזר ותקופות של המסלולים אבל באופן כללי, 1. הריביות לא זולות ( למעט הקל"צ שאני לא יודע לאיזה תקופה זה ) 2. למה אתה מחלק שליש שליש שליש?

  • לא יודע איפה ראית אצלו קל"צ

    • פרפרון
      06/06/14 01:08
    • • 1

    הבחור כתב על מסלול אחד בפריים ושניים צמודים למדד (למרות שאין לי מושג למה שהוא יעשה לעצמו כזה דבר, תמהיל בעייתי בלשון המעטה). והריביות באמת לא משהו. אבל מה שמשך לי את העין, ובכל הכבוד הראוי ומבלי להוריד מכבוד הפורום... זו העובדה שמישהו שלוקח 2.4 מליון ש"ח משכנתא (סכום פשוט מדהים!!) בא ונעזר בפורום אינטרנטי חינמי לייעוץ כשהוא יכול, בכל זאת, לשים כמה שקלים ולקבל יועץ מקצועי בתשלום... מדובר פה הרי על משכנתא של 5 ספרות, בוודאות! מה, אין לאנשים אחריות בסיסית על הכסף והמשפחה שלהם? ואולי זה רק אני שלא מבין כאלה דברים... יכול להיות.

    • 👍 (ללת)

      • galgalz
        16/06/14 08:56

      • מה זה אומר? (ללת)

        • הכל שלו
          16/06/14 11:07

        • שהבחור למעלה חסר אחריות 😐 (ללת)

          • דובי
            16/06/14 15:18

• כנס לפורום אגח - תמצא שם קונים (ללת)

  • ATUK19
    05/06/14 18:42

• הפיכת חנות לדירה

  • שחר אבישי
    29/05/14 16:54

  אני מציע שתיפגש עם אדרכיל מקומי כדי שיבחן את הנושא באופן מקצועי אבל בגדול עליך לברר יש לברר אם התב"ע שחלה על הנכס ממאפשרת להפוך אותו לדירה וגם מומלץ לבחון מה המדיניות של העירייה בנושא. קח בחשבון שגם אם זה אפשרי עליך לעבור תהליך לא פשוט להוצאת היתר וזה כולל גם הסכמת שכנים, פתרון להג"א חניה ואולי עוד דרישות של העירייה.

• תמהיל

  • שחר אבישי
    21/05/14 16:18

  בלי להיכנס יותר מידי לעומק וכיוון שאני לא מכיר את הנתונים המלאים אני אתן התייחסות יחסית כללית. לדעתי אתה צריך לקחת יותר בקל"צ במקום המשתנה כל 5 שנים ואל תקח בכלל משתנה כל 5 שנים לא צמודה בלי להבין מה המשמעות של שינוי העוגן שם. רק לידע כללי העוגן במשתנה כל 5 שנים לפני 5 שנים היה 7.38%!! בהצלחה.

  • לשחר

    • 052052
      21/05/14 19:52

    אם הבנתי אותך נכון אז דעתך היא 1. עדיף לא לקחת בכלל (או לקחת מעט) משתנה כל 5 ובמקום זה להגדיל את הקבועה לא צמודה 2. במשתנה כל 5 לא לקחת בכלל לא צמודה ברשותך שתי שאילות 1. מה הפירוש 'שינוי העוגן'? האם בגדול הריביות הם טובות או שלא? תודה רבה

    • תמהיל וריביות

      • שחר אבישי
        25/05/14 09:45

      כן, אני חושב שבתקופה כזו עדיף לקחת יותר בקבועה לא צמודה על חשבון המשתנה כל 5 שנים. אני לא נגד משתנה כל 5 שנים הלא צמודה אבל קח בחשבון שהקפיצה במסלול זה יכולה להיות גדולה מאוד בעוד חמש שנים ותערך בהתאם. במידה ולא מתאימה לך קפיצה כזו או אם אין בכוונתך לסלק חלק זה אז אני מציע שתחשוב שוב פעם לפני שתקח במסלול זה. לגבי העוגן. כל המסלולים המשתנים הצמודים למדד או הלא צמודים בכלל (כלומר לא כולל פריים ומט"ח) מבוססים על "עוגן" מסוים. בכל בנק נהוג עוגן קצת שונה ולכן אני לא אתן פה הסבר מעמיק על מה עומד מאוחרי העוגן אבל מה שחשוב להבין שהריבית שאתה מקבל במשתנות כל 5 שנים מורכבת מעוגן ומרווח. המרווח זה החלק בריבית ששומרים לך לכל חיי המשכנתא ולא ניתן לשנות את זה. העוגן זה החלק בריבית שמתעדכן כל 5 שנים בהתאם לעוגן בנקודת השינוי. העוגן אינו בשליטת הבנק לכן הוא לא יכול להשפיע עליו. דוגמא לעוגן נפוץ זה עוגן שמבוסס על הריבית הממוצעת למשכנתאות צמודי מדד. אני מצרף לפוסט הזה שני לינקים כדי שתוכל לראות קצת את ההיסטוריה של העוגנים. חשוב להכיר אותם לפני שמקבלים החלטה על מסלול ל 25-30 שנה..., לגבי הריביות חסר לי פרמטרים של יחס החזר מהכנסה, אחוז המימון ותקופות השנים של כל מסלול כדי להתייחס. שחר

      • http://www.boi.org.il/he/bankingsupervision/data/pages/morgagerate.aspx

• חסר פרטים חשובים

  • צדיק טוב
    21/05/14 14:29

  לכמה שניים נתנו לך כל מסלול בתמהיל? כמה ההחזר החודשי שלך? ובכמה אתה יכול לעמוד בהחזר חודשי?

  • השלמת פרטים

    • 052052
      21/05/14 15:17

    1. ל-25 שנה כל המסלולים (לפי הבנתי) 2. ההחזר הוא 2,750 3. אפשרות החזר חודשית עד 3,000

• משכנתא שלא משתנה

  • שחר אבישי
    20/05/14 14:43

  בכל הבנקים ניתן לקבל היום הלוואות קבועות לא צמודות. זה מקבע את המשכנתא והיום בהסתכלות היסטורית הריבית שם הכי נמוכה שהייתה. צירפתי לינק לאתר של בנק ישראל בו ניתן לראות את ההיסטוריה של הריבית במסלול זה.

  • קישור

• הצעה

  • שחר אבישי
    19/05/14 18:38

  להערכתי ניתן לשפר את הפריים ואני לא יודע מה קיבלת במסלולים האחרים. שים לב, זה מאוד תלוי באחוז המימון שלך ויחס ההחזר.

• בעיקרון זה תלוי במספר נתונים

  • שחר אבישי
    18/05/14 14:00

  שחסרים. באיזה אחוז מימון אתה? אולי הפחתת הסכום מערך הדירה יפגע לך בריביות בגלל שתעלה מדרגה באחוז המימון? מצד שני אולי אתה צריך משכנתא קטנה יותר וזה יכול לעזור. מבחינה מיסויית זה גם משפיע. איזו דירה זו עבורך. האם יש מס רכישה? יתכן שהפחתת הסכום מערך הרכישה יכולה להוזיל את המס רכישה במידה ויש לך. בקיצור זה דורש בדיקה אישית לעסקה והנתונים שלך.

  • מספר תשובות

    • דובדבן
      18/05/14 14:17

    זו דירה ראשונה מס רכישה ככל הנראה יהיה 0 עוזר ?

    • מה אחוז המימון? (ללת)

      • שחר אבישי
        18/05/14 14:24

      • בין 70-75 אחוז ( גבוה ) (ללת)

        • דובדבן
          18/05/14 15:53

        • לאור אחוז המימון

          • שחר אבישי
            18/05/14 16:10

          יתכן וכדאי לך לבחון את הפחתת הסכום של השכירות השנתית משווי הנכס וככה אולי תרד באחוזי המימון כיוון שיהיה לך אותו ההון העצמי והנכס יעלה פחות. במידה ותרד מתחת ל 70% מימון זה צריך לשפר לך את הריביות.

• לפני שאתה מחפש דירה

  • שחר אבישי
    18/05/14 14:25

  כדאי שתסגר עם משכנתא מאושרת באישור עקרוני. אני לא חושב שניתן לקבל משכנתא עם ההכנסה הזו בלבד. בלי קשר להוצאות שלך ולאש"ל הבנק יכול להסתכל רק על ההכנסות שלך ולקחת מהם את יחס ההחזר. בנוסף נכון להנחיות בנק ישראל היום, לא ניתן להתחשב בהכנסה עתידים משכירות כהכנסה ואז יוצא שלא תוכל לקבל משכנתא. נקודה חשובה נוספת שהיא שהבנקים, באיזשהו צדק מסוים, לא מסתמכים על הקצבה כהכנסה כיוון שזה משהו שהבנקים לא יכולים לגעת בו במידה ויגיעו איתך למצב של כינוס נכסים. בקיצור זה לא יהיה פשוט. אני היתי ממליץ שאם אתה רוצה דירה להשקעה תלך לכיוונים של חיפה וב"ש. יש שם נכסים ברמת המחירים של ההון העצמי שלך ואז גם ההשקעה היא הרבה יותר מתאימה לך והגיונית לטווח הארוך. קח בחשבון שהרווח על דירה להשקעה היא סביב 3% בשנה. מה ההון העצמי שלך עושה היום?

• מחזור משכנתא

  • שחר אבישי
    18/05/14 13:36

  לאור המדדים הנמוכים אני לא בטוח שהיתי עושה את זה. את הקבועה צמודה בוודאות תמחזר לדעתי (רק תוודא שהעמלות פירעון אל אוכלות את כל הרווח).

• פריים

  • שחר אבישי
    18/05/14 13:30
  • • 1

  בפועלים לא יעזור המשא ומתן אבל הם זולים במקומות אחרים. תבדוק אצלם את האפשרות לזכאות פועלים. לגבי הפריים במשא ומתן טוב אפשר בכל הבנקים להגיע ל מינוס 0.9 אבל זה גם תלוי בפרמטרים כמו אחוז המימון ויחס ההחזר שלך.

  • היי אבישי תוכל להרחיב בבקשה על

    • yoni23
      18/05/14 17:03

    זכאות פועלים ? ראיתי שאתה רושם על כך מספר פעמים, מה בעצם הזכאות מבחינת ריביות/אטרקטיביות למסלולים אחרים ?

• שאני נגשתי לקחת משכנתא קבלתי

  • galgalz
    14/05/14 08:44

  הצעה מבנק פועלים בפריים -0.76% ,שנגשתי ללאומי קבלתי פריים -0.8% . לבסוף נגשתי לחברת יעוץ וקבלתי פריים -0.9% . כנראה שצריך לדעת להתמקח 😅 בוקר טוב

  • הדרך הנכונה

    • dodi25
      18/06/14 13:10

    העיניין הוא שלא תמיד הריביות הן אלו שקובעות את התמהיל הטוב ביותר אלה הדרך של לקיחת המשכנתא יכולה להיות ריבית אפסית או אפילו מינוס והדרך לא נכונה.

    • מחזור משכנתא
    • יועץ משכנתאות

    • אתה רציני?? תן דוגמא

      • הכל שלו
        18/06/14 16:09

      לא נשמע אמיתי

  • איזה בנק נתן בסוף -0.9? (ללת)

    • Mike_IL
      14/05/14 09:17

    • לאומי (ללת)

      • galgalz
        14/05/14 15:23

הצג עוד 2 תגובות