הפסקה התקדימית לגבי מחיר למשתכן - חברות הנדל”ן עשויות לקבל מליונים

פסק דין חדש של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שעליו דיווחנו ביום שישי האחרון, עשוי לשנות את כללי המשחק עבור חברות הבנייה שפעלו תחת מודל מחיר למשתכן. במרכז ההחלטה עומד הערר שהגישה חברת אשטרום מגורים ויזמות (לשעבר אשדר) נגד מנהלי מיסוי מקרקעין חיפה ומרכז.

המהות המשפטית: יזם או קבלן?

הסוגיה שעמדה לפתחה של הוועדה הייתה האם ההתקשרות של יזם עם המדינה במכרזי "מחיר למשתכן" נחשבת לרכישת קרקע החייבת במס רכישה. הוועדה קבעה באופן חד-משמעי: לא.

לפי פסק הדין, המהות המשפטית האמיתית של ההסכם היא התקשרות עם קבלן מבצע. אשטרום , כך נקבע, פעלה בשמה ומטעמה של המדינה כדי להוציא לפועל את מדיניות הדיור שלה. כפועל יוצא, החברה אינה חייבת במס רכישה על מרכיב הקרקע של יחידות הדיור המיועדות לזכאים (הדירות המוזלות).

המשמעות הכספית: עשרות מיליוני שקלים לקופת החברה

בעקבות פסיקה זו, ובהתאם להסדר דיוני מול רשויות המס, הוסכם כי הקביעות יחולו על ארבעה פרויקטים של קבוצת אשטרום .

המספרים שמאחורי ההחלטה:

סך מס הרכישה ששולם במקור: כ-36 מיליון ש"ח (עבור חלקה של החברה בפרויקטים).

אפריקה מגורים ששותפה לכמה פרויקים צופה החזר של כ-25 מיליון ש"ח (בהתאם לשיעור יחידות הדיור לזכאים).

השבה כוללת (צפי): כ-35 מיליון ש"ח, הכוללים הפרשי הצמדה וריבית ובניכוי הוצאות משפטיות.

אפריקה מגורים מציינת כי הסכום יוכר במלואו כרווח בדוח הרווח וההפסד שלה, בכפוף לכך שפסק הדין יהפוך לחלוט.

האם רשות המסים תערער?

המדינה עשויה להגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, מה שעשוי לעכב או לבטל את השבת הכספים. אם פסק הדין יישאר על כנו, הוא עשוי להוות תקדים משמעותי שיאפשר לחברות נדל"ן נוספות לדרוש החזרי מס בשווי מצטבר של מאות מיליוני שקלים על פרויקטים דומים ברחבי הארץ.