המכירות בצניחה והמלאי נערם: דוחות דמרי חושפים את הסדקים בשוק המגורים

הדו"ח השנתי של י.ח. דמרי לשנת 2025, שהתפרסם בסוף השבוע האחרון מספק הצצה נדירה למציאות המורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי. בעוד שהחברה עדיין מציגה חוסן פיננסי מרשים עם רווח נקי של 495 מיליון שקל, המספרים שמתחת לפני השטח מספרים סיפור של האטה משמעותית. דמרי, שידועה בניהול שמרני ובמלאי קרקעות היסטורי, נאלצת להתמודד עם שוק שבו הקונים יושבים על הגדר, והטבות המימון האגרסיביות כבר לא מספיקות כדי לייצר תנועה.

המכירות בצניחה, המלאי נערם

הנתון המטריד ביותר בדו"ח הוא הירידה החדה בהיקף הפעילות. בשנת 2025 מכרה דמרי 834 דירות בלבד, צניחה של 23% לעומת השנה הקודמת. גם השווי הכספי של המכירות התכווץ ב-21% והסתכם ב-2.05 מיליארד שקל.

התוצאה הישירה של הקושי למכור היא "גיבנת" של מלאי. שווי הדירות למכירה ובניינים בהקמה זינק ב-128% לרמה של כ-2.9 מיליארד שקל. במילים פשוטות: החברה ממשיכה לבנות ולהוציא כספים, אך הכסף לא חוזר הביתה באותו קצב. הדבר בא לידי ביטוי גם בקופת המזומנים, שהתכווצה מ-491 מיליון שקל ל-115.7 מיליון שקל בלבד בסוף השנה.

שדה דב: עדכון מטה של שעור הרווחיות

אם חיפשתם סימן למפנה במחירים, מצאתם אותו ברובע המגורים היוקרתי בצפון תל אביב. פרויקט שדה דב, שנחשב ליהלום שבכתר, מתחיל להעיב על התחזיות. דמרי נאלצה לעדכן את שיעור הרווח הגולמי החזוי בפרויקט מ-26% ל-20% בלבד - מחיקה כואבת של 175 מיליון שקל מהרווחים העתידיים.

למרות ניסיונות החברה להסביר את פער המחירים במיקום הדירות, הנתונים מראים ירידה של כ-8.5% במחיר למ"ר בעסקאות שנחתמו בתחילת 2026 לעומת 2025. כשפרויקט דגל בלב אזור הביקוש חווה קשיים כאלה, מדובר באות אזהרה לכל שוק היוקרה בישראל.

כדי להניע את המכירות, דמרי, כמו שאר הענף, נשענת בכבדות על מבצעי "20/80" (שלם מעט עכשיו והשאר במסירה). כמעט מחצית מהדירות שנמכרו השנה שווקו בשיטה זו. אלא שהתופעה הזו מייצרת סיכון חדש: ביטולי עסקאות.

בשנת 2025 בוטלו 20 חוזי רכישה שנהנו מהטבות מימון, ועוד שישה בוטלו ברבעון הראשון של 2026. המגמה הזו תואמת את נתוני האוצר המצביעים על עלייה חדה בשיעור הביטולים הארצי. הרוכשים, שקיוו כי הריבית תרד או שהמלחמה תסתיים עד מועד האכלוס, מגלים שהמציאות הכלכלית חזקה יותר מהבטחות השיווק.

המספרים שמאחורי ההאטה: זינוק במלאי וצניחה במזומנים

שווי הביטולים כבר הגיע ל-39 מיליון שקל, כשמתחילת 2026 נוספו לרשימה עוד שישה ביטולים. המשמעות הפיננסית המיידית היא "חנק" מסוים בתזרים: בעוד ששווי מלאי הדירות למכירה זינק ב-128% לרמה של 2.9 מיליארד שקל, יתרות המזומן של החברה נחתכו בחדות בשיעור של 76% - מ-491 מיליון שקל ל-115 מיליון שקל בלבד.

מי ישרוד את ה"חורף"?

דמרי היא ספינה גדולה ויציבה מספיק כדי לצלוח את הסערה. עם הון עצמי גבוה ועתודות קרקע עצומות, היא יכולה להרשות לעצמה "לשרוף מזומן" בתקופות יובש. הבעיה היא היזמים הקטנים והבינוניים.

מי שרכשו קרקעות במחירי שיא באמצעות הלוואות יקרות, ומוצאים את עצמם כעת עם אתרי בנייה פעילים אך ללא קונים, נמצאים בסכנה ממשית. עלויות הבנייה שמתייקרות בשל קשיי שרשרת האספקה והמחסור בידיים עובדות, יחד עם ריבית שנותרת גבוהה, מייצרים צבט שעלול להוביל לקריסות של חברות ממונפות.

שוק הדיור הישראלי נמצא בנקודת הכרעה. אם חברה כמו דמרי מאותתת על האטה וירידת מחירים בתל אביב, נראה שהאופטימיות הקוסמית של היזמים פוגשת סוף סוף את מגבלת הכיס של הצרכן הישראלי.